공공재개발 첫발, 동작 흑석2·동대문 용두1-6 등 8곳...서울 공급확대 숨통 틀까

류수근 기자 / 기사승인 : 2021-01-16 11:58:47
  • -
  • +
  • 인쇄
국토부·서울시 시범사업지 발표...4곳은 보류결정
용적률 법정 한도의 120%로 올려...공적지원도 제공
사업 끝나면 8개 구역 가구수 1704가구→4763가구
투기 막기 위해 토지거래허가구역으로 묶어 차단

[메가경제= 류수근 기자] 서울 주택 공급에 숨통을 틔워줄 마중물이 될 수 있을까? 정부와 서울시가 공공재개발 사업 후보지 8곳을 선정하고 본격적인 사업 추진에 나섰다. 


이들 지역은 투기를 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정된다.

국토교통부와 서울시는 지난해 5월 6일 발표한 ‘수도권 주택공급방안’에 따라 도입한 공공재개발 시범사업 후보지 8곳을 선정해 15일 발표했다.

시범 사업지는 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5 등이다.
 

▲ 공공재개발 후보자 선정결과. [출처= 국토교통부]

이들 지역은 모두 역세권에 있는 기존 정비구역으로, 사업성 부족과 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체됐던 곳이다.

그러나 공공재개발을 통해 사업추진을 막는 장애요인을 해소하면 역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들로 여겨진다.

사업지의 기존 세대는 총 1704가구인데 재개발이 끝나면 4763가구로 3059가구 늘어난다.

흑석2구역의 경우 준주거지역에 있고 상가가 밀집해 있어 기존 세대수는 270가구밖에 안되지만 재개발이 끝나면 1310가구로 5배 가까이 불어나게 된다.

▲ 강북5 재개발사업(왼쪽)과 흑석2 재개발구역 현황. [출처= 국토교통부]

공공재개발은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발사업에 참여하여 주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업이다.


국토부와 서울시는 정체된 사업을 촉진하기 위해 이들 사업구역의 용적률을 법정 한도의 120%까지 높여 3천 가구 이상의 주택을 추가 공급할 예정이다.

이들 지역에 대해서는 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원도 제공된다.
 

▲ 신설1(왼쪽)과 용두1-6 재개발사업 현황. [출처= 국토교통부]

주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급해 원주민과 주거지원계층(청년·신혼·고령자)의 주거안정에도 기여하게 될 것으로 기대된다. 예를 들면, 조합원분양 50%, 공공임대 20%, 공공지원임대 5%, 일반분양 25% 식이다.

이번 후보지 선정은 이미 정비계획안이 마련돼 있어 검토·심사가 쉬운 기존 정비구역 12곳을 대상으로 했다고 국토부는 설명했다. 지난해 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데 선정됐다. 


후보지 선정에 앞서 관할 자치구는 공모에 참여한 정비구역 14곳의 노후도 및 공모대상지 여부를 고려해 12곳을 지난달 9일 서울시에 추천했다. 이를 바탕으로 국토부와 서울시는 전날 ‘국토부·서울시 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정위원회’를 열어 후보지 8곳을 최종 선정했다.
 

▲ 양평14 재개발구역(왼쪽)과 봉천13 재개발사업 현황. [출처= 국토교통부]

선정위원은 자치구에서 제출한 검토자료 및 자치구의 구역설명을 토대로 공모지의 노후도 등 정비 시급성, 기반시설 연계·주택 공급 등 사업의 공공성, 사업 실현가능성, 자치구별 안배 등을 종합적으로 심사했다.

선정위는 이번에 선정되지 않은 4곳도 차기 선정위원회를 통해 선정여부를 재논의하기로 하고 보류 결정했다. 이들 4곳은 공공재개발사업의 필요성은 인정되지만 구역별 현안이 있어 이를 검토한 후에 선정 여부를 결정하겠다는 것이다.

▲ 신문로2-12 재개발구역(왼쪽)과 양평13 재개발사업 현황. [출처= 국토교통부]

이번에 후보지로 선정된 8곳은 주민 동의를 거쳐 LH·SH가 공공시행자로 지정된다. 서울시는 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립해 이르면 연말까지 후보지를 ‘공공재개발 정비구역’으로 최종 확정하고 사업을 본격화할 예정이다.

공공재개발 후보지 선정사례를 보면, 준공업지역인 양평13은 2010년도 조합설립 및 사업시행인가를 완료했으나, 분양여건 악화에 따른 수익성 부진으로 사업이 정체됐다. 그 과정에서 주민 간 갈등이 지속되어 왔다.

앞으로 공공재개발을 추진하게 되면, 공공이 주민갈등을 중재하고, 초기사업비도 지원해 사업을 정상화하는 한편, 주거지역 내의 용적률을 기존 250%에서 300%로 완화하고, 분양가상한제도 제외하는 등 수익성도 개선시킬 계획이다.


동대문 신설1 재개발사업은 고밀개발이 용이한 역세권(신설동역)에 입지하고 있으나 그간 2종 일반주거지역(용적률 상한 250%)으로 관리되면서 사업성을 담보할 수 있는 충분한 용적률을 확보하기 어려웠다.
 

▲ 공공재개발 후보지 선정 후 향후일정. [출처= 국토교통부]

앞으로 공공재개발을 추진하면, 법적상한의 120%인 300% 수준의 용적률을 적용해 수익성을 개선하고, 역세권 가용 토지에서의 주택공급 확대를 꾀할 계획이다.

LH·SH는 이번에 선정된 8곳 후보지 주민을 대상으로 설명회를 개최해 후보지 검토 시 수립한 개략 정비계획과 이를 기반으로 도출한 예상 분담금, 비례율 등 사업성 분석 결과를 설명하고 주민의견을 수렴하는 한편, 연내 공공시행자 지정 동의도 얻을 예정이다.


국토부와 서울시는 지난해 공모에 참여한 신규구역 56곳 가운데 도시재생지역 등 공모대상지가 아닌 곳을 제외한 47곳에 대해서도 구역여건 및 개략 정비계획을 신속히 검토해 오는 3월 말까지 후보지를 선정할 계획이다.


국토부와 서울시는 공공재개발사업에 투기자금이 유입되지 않도록 하기 위한 대책도 마련했다.

이번에 선정된 기존 정비구역에 대해서는 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 것을 방지하기 위해 토지거래허가구역 지정을 추진할 계획이다.

또, 이번 3월에 선정될 신규구역 대상 공공재개발 후보지에 대해서는 공모공고 시 발표한 대로, 분양받을 권리 산정기준일을 공모 공고일인 지난해 9월 21일로 고시할 계획이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 “이번 공공재개발 시범사업 후보지는 공공지원을 통해 사업을 속도감 있게 진행할 수 있는 곳을 위주로 선정했다”며, “후보지들이 공공재개발을 통해 양질의 주거지로 탈바꿈해 오랫동안 낙후된 도심의 주거지를 되살릴 수 있기를 기대한다”고 밝혔다. 나머지 신청구역에 대해서도 추가적인 후보지 선정절차를 차질 없이 진행할 방침이다.

김흥진 국토교통부 주택토지실장은 “이번에 선정된 공공재개발 후보지들이 실수요자의 내 집 마련에 기여하길 기대한다”며, “현재 국회 계류 중인 도시정비법 개정안이 신속히 처리될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하는 한편, 사업비·이주비 지원방안 등도 빠짐없이 챙기겠다”고 말했다.
 

[저작권자ⓒ 메가경제. 무단전재-재배포 금지]

뉴스댓글 >