[임대차 3법] 계약갱신청구권제·전월세상한제 31일 시행...계약기간 '2+2년 보장'에 임대료 상승폭 5%이내 제한

류수근 기자 / 기사승인 : 2020-07-31 00:48:32
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계약갱신청구권·전월세상한제 도입 주택임대차보호법 문답 풀이
계약갱신청구권 행사는 계약 만료 1개월전…12월10일부터는 2개월 전
동의 아래 전세→월세 전환 때도 전월세전환율 준수해야
집주인은 물론 직계존속·비속 실거주 등 갱신거절 사유도 규정
지방자치단체가 5% 이내 임대료 상한 결정시 따르도록 규정
계약내용 신고의무 전월세신고제는 내년 6월 1일부터 시행

[메가경제신문= 류수근 기자]앞으로 세입자는 2년 계약이 끝나더라도 2년을 더 살 수 있게 되고, 집주인은 임대료를 5% 이내에서만 올릴 수 있다.


세입자들은 31일부터 이같은 내용을 골자로 한 계약갱신청구권과 전월세상한제 요구권을 행사할 수 있게 된다.


임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법(주임법) 개정안이 30일 야당의 불참 속에 국회 본회의에서 통과돼 31일 국무회의 의결을 거쳐 바로 시행될 예정이기 때문이다.


국회는 이날 본회의를 열어 주임법 개정안과 상가건물 임대차보호법 개정안을 재석 187인 중 찬성 186인, 기권 1인으로 가결했다. 유일한 기권표는 미래통합당을 탈당해 무소속으로 당선된 김태호 의원이 던졌다.


 


30일 오후 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 야당의 불참 속에 통과되고 있다. 미래통합당은
30일 오후 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 야당의 불참 속에 통과되고 있다. 미래통합당은 "국회를 통법부(通法府)로 전락시켰다"고 강력 비판했다. [사진= 연합뉴스]

 


개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장하고, 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5% 내에서 정하도록 했다.


함께 본회의를 통과한 상가건물 임대차보호법 개정안은 법무부가 상가건물 임대차와 관련한 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 했다.


임대차보호법 3법 중 계약갱신청구권과 전월세상한제의 입법 절차가 완료됨에 따라 임차인(세입자)들은 안심하고 거주할 수 있는 보장 기간이 늘어나고 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있게 됐다.


계약갱신청구권은 세입자가 희망하는 경우 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 법 시행과 함께 세입자의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나게 된다.


앞으로 임대인(집주인)은 세입자가 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거부하지 못한다.


하지만 올해 12월 10일부터는 계약갱신청구권을 써야 하는 시기가 계약 만료 2달 전으로 당겨진다. 지난 6월 9일 개정된 주택임대차보호법(주임법) 내용이 이때부터 시행되기 때문이다.


 


?임대차 3법 개정안 주요 내용. [그래픽= 연합뉴스]
임대차 3법 개정안 주요 내용. [그래픽= 연합뉴스]

 


묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우에만 행사한 것으로 간주한다.


앞서 여러 번 계약을 합의 하에 갱신했건, 암묵적으로 연장했건 상관없이 세입자는 31일 이후 계약갱신청구권을 쓸 수 있다.


예를 들면, 세입자와 집주인이 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월부터 2021년 9월까지 갱신된 경우에도, 세입자는 집주인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.


법 시행 시 계약기간이 남아 있으면 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만 계약기간이 1개월 이상(올해 12월 10일 이후 최초 체결 또는 갱신된 계약은 2개월 이상) 남아 있어야 한다.


주임법에는 직접거주(실거주) 갱신거절에 대한 손해배상 규정도 신설됐다.


집주인은 본인이나 직계 존비속이 집에 실거주하는 경우 세입자의 계약갱신청구를 거부할 수 있다.


그러나 이로부터 2년 이내에 다른 세입자에 임대를 줬다가 전 세입자에게 들키면 손해배상청구 소송을 당할 수 있다.


 


[출처= 국토교통부]
허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정 방식. [출처= 국토교통부]

 


개정된 주임법은 세입자가 쉽게 소송으로 대응할 수 있도록 법정손해배상청구권제를 도입했다.


원고가 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정한 일정한 금액을 손해액으로 인정해주는 제도다.


기존 세입자는 3개월치 월세나, 집주인이 새로운 세입자에게서 받은 월세와 자신이 낸 월세의 차액 2년치, 또는 갱신 거부로 인해 세입자가 입은 손해 중 많은 액수를 청구할 수 있다.


이때 월세에는 보증금도 포함된다. 보증금을 '전월세전환율'(현 4.0%)을 통해 월세로 환산하게 된다.'


전월세상한제는 갱신 시 임대료 상승폭을 정한 것이다. 임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 했다.


지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되지만, 지자체가 별도로 정할 경우 5% 이내에서 설정할 수 있도록 한 것이다.


5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한으로, 집주인과 세입자는 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.


집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자와 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있다.


다만, 세입자는 집주인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간이 끝나는 시점에 계약갱신요구권을 쓸 수 있다.


예를 들면, 세입자와 집주인이 2018년 9월부터 올해 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 2020년 6월에 상호 합의 아래 올해 9월부터 2022년 9월까지 계약을 연장하면서 임대료를 8% 올렸을 경우를 들 수 있다.


이럴 경우, 세입자는 계약종료 1개월 전인 올해 8월에 계약갱신요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료를 조정하거나, 8% 올린 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022년 7월(계약종료 2개월전)에 집주인에 대한 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.


 


지난 29일 현재 해당 상임위원회에서 더불어민주당이 처리한 주요 부동산 관련 법안.? [그래픽= 연합뉴스]
지난 29일 현재 해당 상임위원회에서 더불어민주당이 처리한 주요 부동산 관련 법안. [그래픽= 연합뉴스]

 


계약갱신청구권을 썼어도 세입자는 무조건 2년 거주할 필요는 없다. 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 다만, 집주인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.


세입자는 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.


이번 입법은 집주인과 세입자의 관계를 보다 균형 잡힌 권리 관계로 재정립하기 위한 규정도 담겼다.


세입자가 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 한 것이 그 예다.


집주인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 사유는 더 있다.


세입자가 두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우, 세입자가 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 세입자가 거짓 신분으로 계약한 경우나, 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우, 집주인의 동의 없이 불법 전대(轉貸)한 경우, 세입자가 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이다.


임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 알리고 그 계획에 따르거나, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, 주택이 노후·훼손·멸실 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우도 역시 집주인은 계약 연장을 거부할 수 있다.


집주인이 목적 주택에 실거주하려고 하려면 세입자에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주하면 된다.


그러나 집주인의 직접거주 사유가 거짓인 경우 세입자는 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다.


 


집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우. [출처= 국토교통부]
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우. [출처= 국토교통부]

 


개정 법률에서 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주하므로 ‘전세→ 월세 전환’은 세입자 동의가 없으면 곤란하다.


다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용된다. 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에는 ‘10%’와 ‘기준금리(현 0.5%) + 3.5%’ 중 낮은 비율을 적용해야 한다.


예를 들면, 세입자 동의가 있을 경우 전세 5억원이라면 보증금 3억원에 월세 67만원이나 보증금 2억원에 월세 100만원으로 할 수 있다.


계약갱신청구권 제도가 도입되더라도 세입자가 거주하고 있는 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능하다.


법 시행 이전에 집주인이 바뀐 경우에도, 기존 세입자는 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다.


법 시행 이전에 바뀐 집주인이 실거주를 희망하는 경우, 기존 세입자의 계약갱신요구를 거부할 수 있다. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.


정부는 이번 주임법 개정을 계기로 분쟁조정위원회를 단계적으로 대폭 확대할 계획이다. 현재 전국 6곳에만 있는 분쟁조정위원회를 단계적으로 확대해 인구 50만 이상 도시에는 최소 1곳 이상이 설치될 수 있도록 할 참이다.


이날 국회를 통과한 주임법 개정안에는, 현재 대한법률구조공단 지부에 설치하도록 한 주택임대차분쟁조정위원회를 한국토지주택공사(LH) 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 설치하도록 했다.


또, 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 주택임대차표준계약서를 정하도록 했다.


다만 임대차 3법 중 나머지인 임대차신고제(전월세신고제)는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다.


전월세신고제는 임대차 실거래 정보를 모아 세입자에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도다. 이를 위해 계약 후 30일 내에 계약 내용을 신고하도록 집주인과 세입자에게 의무를 부여하게 된다.


 


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