메가경제 - [12·16부동산대책] 주택담보대출 옥죄기 ＂15억원 넘는 초고가아파트 원천 금지＂

[메가경제 김기영 기자] 16일 정부가 전격 발표한 '주택시장 안정화 방안'에는 시장의 예상보다 훨씬 강력하다는 평가를 받는 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 방안이 담겼다.

우선 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출 관리가 강화된다. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 담보인정비율(LTV)이 추가 강화된다.

현재는 투기지역?투기과열지구 주택담보대출 LTV 적용 비율이 40%이지만, 앞으로는 가계?개인사업자?법인 등 구분없이 모든 대출자의 투기지역?투기과열지구 주택담보대출(주담대)에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용한다.

9억원 이하는 종전처럼 LTV 40%가 적용되지만 9억원 초과분에 대해서는 LTV 20%로 대폭 낮아진다.

 

 

투기지역·투기과열지구에서 주택가격 14억원의 주택을 매입할 경우, 종전에는 주담대 대출 한도가 5억6천만원(14억원×40%)이었지만 이번 대책으로 4억6천만원(9억원 × 40% + 5억원 × 20%)으로 1억원 줄어들게 된다.

시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주담대도 금지된다.

종전에는 투기지역?투기과열지구에서는 다주택세대에 대해서만 대출이 금지되고, 1주택세대 및 무주택세대에 대해 LTV 40% 규제가 적용됐다. 하지만 이제부터는 투기지역?투기과열지구의 시가 15억원 초과 모든 아파트에 대해 가계?개인사업자?법인 등 대출자 구분 없이 주택구입용 주담대가 원천 금지된다.

다만, 재개발?재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때는 예외로 허용된다.

또, 연간 1억원 한도에서 생활안정자금 대출은 허용된다.

모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나누는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 관리도 강화된다.

종전 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별로 관리해왔다. 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균 DSR을 40% 내로 관리해왔고, 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했다.

하지만 이제부터는 투기지역?투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출자에 대해서는 대출자 단위로 DSR규제가 적용된다.

현재 은행권 40%, 비은행권 60%인 DSR 한도가 21년말까지 단계적으로 40%로 하향 조정된다.

 

 

주택담보대출의 실수요 요건도 강화된다. 고가주택 기준도 공시가격에서 시가로 바뀐다.

종전에는 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주담대가 가능했다.

하지만 이제부터는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역?투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 전입 및 처분 의무 기간이 1년으로 축소된다.

주택 구입목적의 사업자대출에 대한 관리도 강화된다.

지금까지는 주택임대업?주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해서는 투기지역 내에서 주택 구입목적 주담대 취급만 금지됐다. 하지만 이제부터는 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위가 확대된다.

주택입대업 개인사업자에 대한 ‘임대업 이자상환비율(RTI)’도 강화된다.

현재는 주택임대업 개인사업자대출에 대해 RTI 1.25배 이상이 적용되는데, 이중 투기지역?투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출의 경우 RTI 기준이 1.5배 이상으로 높아진다.

12·16 부동산 대책의 대출 규제 내용은 행정지도 시행 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 초고가주택 주택구입용 주담대 금지는 17일부터 시행에 들어갔고, 다른 내용들은 전산개발 및 준비를 거쳐 오는 23일부터 시행할 예정이다.

다만, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 대출자나 대출 신청접수를 완료한 대출자 등에 대해서는 종전규정이 적용된다.

12·16 부동산 대책에는 전세대출을 이용한 갭투자 방지안도 포함됐다.

우선 사적보증의 전세대출보증 규제가 공적보증 수준으로 강화된다.

종전에는 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택을 구입하거나 보유할 경우 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사?HUG 보증)은 제한됐으나 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 가능했다.

하지만 이번 대책으로, 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입?보유 대출자에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조를 요청한다.

전세자금대출 후 신규주택 매입도 제한된다.

종전에는 금융회사가 전세대출 취급?만기의 경우 대출자의 주택 보유수를 확인해, 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 보증 만기연장을 제한했다.

하지만 앞으로는 대출자가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다. 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출이 필요할 경우에는 보증이 유지된다.

전세대출을 이용한 갭투자 방지 대책은 보증기관의 내규개정 시행일 이후 신규 실행 분부터 적용된다.

정부는 주담대 추이와 대출규제 우회나 회피 사례 등을 예의주시하면서, 필요 시 규제를 보완하고 강화하는 장치를 추가로 마련할 방침이다.

 

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