2주택자 취득세 중과 폐지…양도세 중과배제는 1년 추가 연장
1년 미만 보유 주택 양도세율 70%→45%…1년 이상 보유하면 중과 제외
분양권도 1년 이상 보유 중과 제외…1년 미만 보유도 45%로 줄여
아파트 임대사업 세제 혜택도 부활…종부세 비과세·취득세 감면
내년에는 취득세와 양도세 중과 조치를 풀고 주택담보대출(주담대) 금지를 해제하는 등 다주택 규제 완화 ‘3종 세트’가 시행될 전망이다.
정부는 부동산시장 여건과 관련해 주택가격 하락세가 지속되는 가운데, 거래 위축, 일부 지역 미분양 증가 등이 리스크 요인으로 작용하고 있다고 현재 부동산시장 여건을 분석했다.
올해 1월부터 10월까지의 월평균 주택거래량은 4만5천호로 역대 최저 수준이다. 2006년부터 지난해까지 월평균(7만9천호)의 57%정도에 불과하다.
이같은 부동산시장 여건 등을 감안해 정부가 다주택자와 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화해 부동산시장 연착륙을 유도하기로 했다.
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| ▲ 21일 정부의 '2023년 경제정책방향'에 따르면 취득세와 양도소득세 중과, 대출금지 등 다주택자가 집을 더 사는 것을 막기 위한 각종 중과 규제가 완화된다. 임대사업자에 대한 지원 조치는 부활한다. 사진은 이날 서울 여의도 63스퀘어에서 본 아파트. [서울=연합뉴스] |
이를 위해 3주택 이상 다주택자가 주택을 사들일 때 부담하는 취득세율을 현재의 절반 수준까지 낮추고 현재 시행 중인 양도세 중과 배제조치는 1년간 연장하기로 했다.
정부는 21일 ‘2023년 경제정책방향’을 통해 이런 내용을 담은 ‘부동산 시장 연착륙 방안'을 발표했다.
우선 다주택자 규제의 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할을 강화한다. 이를 위해 다주택자에 대한 취득세 중과 완화, 양도세 중과 배제, 대출 규제 완화 등의 조치를 취하기로 했다.
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| ▲ 다주택자에 대한 취득세 중과 완화 방안. [기획재정부 제공] |
정부안에 따르면, 2020년 7·10 대책 이후 2년여 만에 다주택자에 대한 취득세 중과 완화에 나선다. 다주택자의 주택 취득 시 현행 최고 12%에 달하는 중과세율을 대폭 완화하기로 한 것이다.
구체적으로는, 규제지역(조정대상지역) 내 3주택 이상자나 법인의 취득세율을 기존 12%에서 6%로 낮춘다.
다주택자가 규제지역에서 주택을 새로 취득할 때 내는 취득세율을 현재의 절반 수준으로 깎아주겠다는 의미다.
2주택자에 대한 취득세 중과는 아예 폐지하기로 했다.
현재 규제지역 내 2주택자는 주택 취득 시 8%의 중과세율을 내야 하지만, 이렇게 되면 앞으로는 주택 가액에 따라 1∼3%의 일반세율로 세금을 내면 된다.
비(非)규제지역의 경우도 3주택자의 취득세율은 현재 8%에서 4%로 내려가고, 법인 및 4주택 이상자의 취득세율은 12%에서 6%로 각각 낮아진다.
다만 취득세율 인하는 지방세법 개정 사안으로, 시행을 위해서는 국회 통과 절차를 거쳐야 한다. 정부는 국회에 관련 법 개정안을 제출하되 취득세율 인하 시점은 정책 발표일인 이날부터 소급 적용하기로 했다.
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| ▲ 부동산 시장 연착륙 방안. [기획재정부 제공] |
정부는 또 내년 5월 9일까지 한시 유예 중인 양도세 중과 배제 조치를 1년간 연장 시행하기로 했다.
규제지역에서 주택을 처분하는 다주택자는 최고 82.5%(지방세 포함)에 달하는 중과세율(기본세율 + 20·30%포인트)이 적용되지만 유예 조치 연장에 따라 이 기간에는 기본세율(6∼45%)로 세금을 낼 수 있다.
아울러 주택을 장기 보유했을 경우는 세금을 최대 30%까지 감면해주는 장기보유 특별공제도 활용할 수 있다.
정부는 일단 양도세 중과 배제를 2024년 5월 9일까지 연장한 뒤 내년 세법 개정을 통해 관련 과세 제도를 근본적으로 개편한다는 방침이다.
한시적 양도세 중과 배제는 시행령 개정 사안이어서 국회 동의 없이 연장이 가능하다.
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| ▲ 분양권과 주택‧입주권의 단기 양도세율 환원 방안. [기획재정부 제공] |
정부는 단기 거래에 매기는 양도세율도 2020년 이전 수준으로 환원하기로 했다.
분양권의 경우, 1년 이상 보유한 경우에는 중과 대상에서 제외되며, 1년 미만 보유 후 양도 시에는 45%의 세금을 매긴다. 현행 양도세율은 1년 미만 분양권에는 70%, 1년 이상에는 60%를 매기고 있다.
주택‧입주권의 경우도 1년 미만 단기간 보유한 주택을 양도할 때는 세율이 현재 70%에서 45%로 내려가고, 1년 이상 보유한 주택에 대해서는 양도세 중과 자체가 폐지된다.
양도세 중과를 피하기 위한 주택 의무 보유 기간이 기존 2년에서 1년으로 단축된다는 뜻이다.
이에 따라 1년 이상∼2년 미만 보유한 주택을 양도하는 사람은 현재 60%의 단일 중과세율로 세금을 내야 하지만, 앞으로는 6∼45%의 기본세율로 세금을 내면 된다.
또 규제지역 내 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고 주택담보대출비율(LTV)을 30%까지 허용하기로 했다.
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| ▲ 민간 등록임대 복원 방안. [기획재정부 제공] |
정부는 시장 유형별 맞춤형 대응으로 임대차 시장의 구조적 안정화도 꾀한다는 방침이다.
이를 위해 2020년 문재인 정부 당시 대폭 축소된 아파트 등록 임대사업자는 10년 이상 장기·소형(85㎡ 이하) 임대에 한해 부활한다.이들은 임대 개시 시점에 주택 가격이 공시가 기준 6억원(비수도권은 3억원) 이하일 경우 종합부동산세 비과세(합산배제) 혜택을 받을 수 있다.
의무 임대 기간을 현행 장기임대 기준인 10년에서 15년까지 확대하는 사업자는 공시가 9억원 주택(비수도권은 6억원)까지 비과세가 가능하다.
신규 등록하는 아파트 임대사업자에 대해서는 주택 규모에 따라 취득세를 50∼100%까지 감면해준다. 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세를 깎아준다.
경우에 따라서는 아예 취득세를 면제받고 임대사업자가 될 수 있다는 뜻이다.
정부는 내년에 실수요자에 대한 규제 개선과 서민 주거부담 완화 조치도 주진한다.
주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 내년 초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정할 예정이다.
과도한 실거주‧전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려해 5년 이전의 합리적 수준으로 내년 초 별도발표를 통해 되돌린다는 방침이다.
생활안정·임차보증금 반환 목적의 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화해 주택 구입 시와 동일한 LTV 규제도 적용한다.
현대 3개월인 9억원 초과 주택 임차보증금 반환의 주담대 전입의무를 폐지하고, 생활안정자금 목적의 주담대 한도(현재 2억원)와 15억원 초과 아파트 임차보증금 반환의 주담대 한도(현재 2억원)를 폐지할 참이다.
정부는 또 주택 공시가격 하락 효과를 반영, 1주택자에 대해서도 정부 재량으로 조정할 수 있는 공정시장가액비율을 현행 45%보다 낮은 수준으로 인하해 내년 재산세 부담을 더욱 낮추기로 했다.
2024년 이후 공시가격 현실화 계획은 시장 상황 등을 반영해 내년 하반기 중에 마련할 예정이다.
안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 특례 보금자리론(1년 한시)도 확정해 내년 1분기 중 시행할 예정이다.
기존 보금자리론 대비 지원 대상은 주택가격 6억원 이하에서 9억원 이하로, 대출한도는 3억6천만원에서 5억원으로 각각 확대하고, 소득제한(기존 7천만원 이하)은 폐지된다.
정비사업 규제 개선과 사업성 제고 등을 통한 공급기반 위축 방지 대책도 시행된다.
과도하게 위축된 정비사업 활성화를 위한 재건축 안전진단 합리화 방안을 시행한다.
합리화 방안을 보면, 구조안전성 비중은 현행 50%에서 30%로 낮추되, 주거환경과 설비노후도 비중은 각각 현행 15%와 25%에서 30%로 높인다.
또, 무조건부 재건축 허용 판정점수 기준도 30점 이하에서 45점 이하로 완화하고, 공공기관 적정성 검사 의무 시행은 지자체 요청 시에만 제한적으로 시행한다.
3기 신도시의 경우, 내년 상반기 중 전체 토지보상 완료와 부지조성 착공을 목표로 속도감 있게 추진한다.
또 공공택지 내 민간 주택에 사전청약 의무를 완화하고, 필요시 공공부문 주택 분양 일정을 추가 조정해 분양물량을 분산 유도한다.
부동산 개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통을 지원해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 부실도 막는다.
주택도시보증공사(HUG) 부동산 PF 보증 5조원 확대와 미분양 PF 보증 5조원 신설을 내년 1월에 조기 시행하고, 향후 수요에 따라 보증여력의 추가 확충도 검토할 방침이다.
차환발행의 어려움이 지속될 경우, 단기 PF-ABCP(프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음)를 장기 대출로 전환할 수 있는 사업자보증도 신설한다는 방침이다.
현재는 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 사업자보증이 가능했으나, 앞으로는 토지 일부(예: 95%)만 매입한 경우, 분양완료 사업장도 지원한다.
필요 시 추가 출연과 출자 상황 등을 봐가며 공급규모를 확정할 계획이다.
재건축·재개발 활성화와 그간 지속 제기되어 온 임대주택 품질 개선 수요 대응을 위해 표준건축비를 현실화(9.8% 인상)할 예정이다.
[메가경제=류수근 기자]
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