의무 아닌 권고사항이지만 활용도 높아 질것 기대
[메가경제=장준형 기자] 최근 계속 불거지는 조합과 시공사간 공사비 분쟁으로 재개발·재건축 공사가 중단되는 사태가 속출되고 있다. 이에 정부가 공사비 분쟁 완화를 위한 표준계약서를 마련한 가운데 의무가 아닌 권고사항이어서 실제 현장에서 효과를 거둘 수 있을지 주목된다.
국토교통부는 1.10 대책의 후속 조치로 정비조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용하는 '정비사업 표준공사계약서'를 마련해 지자체와 관련 협회 등에 배포했다.
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| ▲공사 중인 서울 재건축 아파트 단지. [사진=연합뉴스] |
이번 조치는 ▲공사비 산출근거 명확화 ▲공사비 조정기준 마련(설계변경, 물가변동)이 골자다.
조합원들 입장에서도 설계변경, 물가변동 등에 따른 공사비책정이 투명해질 수 있고, 건설사 입장에서도 공사계약 이후 주요 자재에 대한 물가반영이 가능하다는 내용이다. 추가 분담금으로 인한 조합원과 입주예정자들의 피해를 줄일 수 있을 것으로 내다보고 있다.
현재 정비사업계약은 통상 공사비 총액만으로 계약을 체결해 계약 이후 설계 변경 등으로 시공사가 공사비 증액을 요구할 때 조합은 증액 수준이 적정한지 판단하기 어렵다. 이런 과정에서 조합이 시공사의 증액 요구가 적정성이 맞지 않다고 판단하면 바로 분쟁으로 이어진다.
이에 표준계약서는 공사비 산출 근거를 명확하기 하기 위해 선정 후 계약 체결 전까지 조합이 시공사로부터 공사비 세부 산출 내역서를 받을 수 있도록 했다.
공사비 세부 산출 내역은 조합이 기본설계 도면을 제공해야 산출할 수 있기 때문에 도면 제공이 없을 경우 입찰 제안 때 시공사가 품질 사양서를 제출하도록 했다. 이는 마감재, 설비 등의 사양을 명시한 서류다.
표준계약서에는 설계 변경과 물가 변동에 따른 공사비 조정 기준도 포함됐다.
기존 설계변경 시 '단순 협의'를 거쳐 공사비를 조정토록 해 기준이 모호한 경우가 많았는데 표준계약서는 설계 변경으로 추가되는 자재가 기존 품목인지, 신규 품목인지 등에 따른 단가 산정 방법을 제시했다.
물가 변동에 따른 공사비도 국가계약법에 따른 지수조정률 방식을 활용하도록 했다. 총공사비를 노무비, 경비, 재료비 등 항목별로 나눈 뒤 각각 별도 물가지수를 적용해 물가 상승을 반영하는 방식이다.
또한 특정 자재 가격이 급등하면 착공 이후에도 물가 변동을 반영할 수 있도록 했고, 굴착 공사 때 지질 상태가 당초 조사했던 것과는 다르다면 증빙서류를 검증받은 뒤 공사비를 증액하도록 규정했다.
다만 표준계약서는 의무가 아닌 권장 사항이기 때문에 건설업계가 바로 받아들여 활용할 지가 관건이지만 건설업계와 전문가는 대체적으로 실효성이 있을 것이라고 기대했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "한계는 분명이 있겠지만 실무적으로 효과가 상당할 것 같다"며"정비사업의 인허가권자인 지자체가 계약서의 활용도를 권장해 사용하는 정비사업장이 늘어나면 추후 실무적으로 정착될 가능성이 높을 것"이라 전망했다.
이 연구위원은 "계약서 증액관련 조항이 명확하지 않았던 사례가 많아 종전대로라면 계약당사자들간의 합의말고는 별다른 방법이 없었는데 정비사업의 공사계약을 명확하게 할 수 있다는 점에서 이번 발표는 긍정적"이라며 "공사비 증액분 및 전반적인 공사비 책정과정의 투명성을 상향할 것"이라고 분석했다.
또한 "(표준계약서가) 정착되면 정비사업단계에서 분쟁이 발생했을 때 지리멸렬한 소송까지 안가고 단기에 결과를 낼 수 있도록 바뀌기에 소송·분쟁으로 인한 사업 지연을 최소할 있을 것"으로 내다봤다.
업계에서도 반기는 분위기다. 복수의 업계 관계자들은 "명확한 기준으로 공사비 분쟁을 최소화할 수 있을 것으로 기대한다"며 "조합과의 합리적인 협상으로 공사가 중단되는 일이 없기를 기대한다"고 입을 모았다.
한편 국토부는 이미 공사비 분쟁이 일어난 사업장은 지자체와 함께 관리하고, 도시분쟁조정위원회의 권한을 강화하는 법 개정도 추진할 계획이다.
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