[메가경제=정진성 기자] 분양 공급 계약을 체결하는 순간 수분양자는 계약에 구속되며, 잔금까지 대금을 지급해야 하는 책임을 지게 된다. 물론, 매물 자체에 대한 문제가 없고, 추후 시세 상승 또한 기대해 볼 수 있는 매물이라면 문제가 되지 않겠으나, 그렇지 않은 경우라면 분양계약 해지를 통해 계약의 구속에서 벗어날 필요가 있다.
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| ▲ 하재섭 변호사 |
실제 우리나라에서 이루어지는 대부분의 건물 분양은 자금 유동성을 확보하기 위해 선분양 후시공 방식으로 진행된다. 이 과정에서 광고 내용이나 모델하우스와 실제 건물의 형태 및 구조가 달라지는 사례가 빈번하게 발생한다. 이와 함께 계약 내용 변경 등 다양한 분쟁이 발생하고 있다.
물론, 이런 문제들이 발생했을 때, 법원에 분양계약해지에 대한 소송을 진행해, 착오 및 사기를 이유로 취소하는 것이 ‘이론상’ 가능하기는 하지만, 실무적으로 청구가 받아지는 경우는 극히 드문 것이 사실이다.
민법에서는 사기 및 착오(민법 제109조, 제110조)로 인해 이뤄진 의사표시(분양계약)한 경우, 계약을 취소할 수 있다고 규정하고 있으나, 민법 제137조 일부무효 법리를 유추 적용(대법원 2002다21509 판결 근거)하기에, 일부 취소의 사유가 인정되더라도 전체의 약정을 소급하여 소멸할 정도로 계약상의 흠결이 있다고는 보기는 어렵다.
제137조(법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.
즉, 계약상 문제가 존재하더라도 그 정도가 경미하다면 손해배상 책임은 인정될 수 있으나, 계약 전체를 취소하기는 어렵다는 의미이다.
그러나, 최근 대법원의 판결로 인해 이런 판도가 크게 뒤집히고 있다. 해당 판결의 요점은 공급 계약서상에 명시된 해제 사유에 부합하는 사유, 구체적으로 분양자가 시정명령을 받은 사실을 원인으로 해제를 인정해 준 사건이다.
실제 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조 1항 11호에 따르면, 분양 공급 계약서상에 분양 광고가 신고 내용과 달라 시정명령을 받은 경우, 거짓 신고 또는 미신고 등으로 인해 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우, 시정명령 불이행(자료 제출 거부)으로 과태료 처분을 받은 경우에 대해, 수분양자가 약정을 해약할 수 있다는 사항을 명시해야 한다고 규정해, 본 법에 적용을 받는 건축물 분양 계약 공급 계약서에는 관련 내용이 반드시 들어가야 한다.
그럼에도 불구하고 종전 실무에서는 이러한 사유가 발생하더라도 곧바로 계약 해제를 인정하지 않는 경우가 많았다. 그러나, 대법원 2025다215248 판결에서는 공급 계약서상에 명시된 문언 그대로 약정해제권이 인정되어야 하고, 해제를 위해서는 반드시 중대한 위반 사유에 해당할 필요는 없다고 판단했다.
이 판결로 인해 분양계약해지와 관련한 분쟁 양상에도 변화가 나타나고 있다. 실제로 시정명령 처분이 존재하는 경우 이를 근거로 계약 해지를 주장하는 사례가 증가하고 있다.
다만, 진정 절차에 대해 대한변호사협회 등록 건설 전문 하재섭 변호사는 “기본적으로 관공서에 분양신고를 진행하는 과정에서 접수한 분양광고 신고안의 내용과 실제 외부에 배포되는 내용과의 차이점과 신고 과정에서 누락된 부분을 면밀하게 확인하여 문제를 제기해야 하는데, 규정이 워낙 세세하여 관련 내용을 일반인이 확인하기에는 어렵다.”라고 말하며, 대응 과정에서 변호사의 조력이 필요하다는 점을 강조하였다.
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