LTV·DSR 규제 유지하고 1주택자 전세보증 축소…청년 금융지원 확대
[메가경제=정태현 기자] 정부가 주택 공급을 뒷받침하기 위해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증·자금지원을 47조 8000억원+α까지 확대하고 주거사업장 PF 자기자본비율 규제 시행도 2년 미룬다. 다만 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 관리기조는 유지하면서 비거주 1주택자의 전세대출과 고위험 주택담보대출에 대한 관리는 강화한다.
금융위원회는 13일 이 같은 내용의 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 주택 공급을 위한 금융지원은 확대하되 투기적 대출수요는 억제하고, 청년 등 실수요자에게 필요한 자금은 별도로 공급하는 것이 이번 대책의 골자다.
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| ▲ 부동산 종합대책 발표하는 이억원 금융위원장 [사진=연합뉴스] |
정부는 부동산 PF 시장이 연착륙 조치 이후 안정화하고 있지만 PF 익스포저가 2023년 말 231조 1000억원에서 올해 3월 말 169조 8000억원으로 줄면서 사업 현장의 자금 조달에 어려움이 이어지고 있다고 진단했다. 이에 정상 사업장에는 보증 공급을 늘리고 부실 사업장에는 정상화 자금을 투입하는 방식으로 주택 공급을 뒷받침하기로 했다.
◇ PF 지원 47조 8000억원+α…자기자본비율 규제 2년 유예
정부는 PF 보증과 자금지원 규모를 현재 26조 3000억원에서 47조 8000억원+α로 확대하고 정상 사업장에는 올해 23조원, 내년 33조원, 2028년 30조원의 PF 보증을 공급한다. 향후 3년간 연평균 보증 규모는 28조 7000억원으로 직전 3년 평균 13조 1000억원의 약 2.2배다.
공사비 상승에 대응한 지원도 함께 늘린다. ‘건축공사비 플러스 PF보증’ 규모를 5조원으로 확대하고 주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 2027년 말까지 한시적으로 100%로 높인다. PF 보증수수료 30% 인하 조치도 같은 기간까지 연장하며, 조기에 착공하는 사업장에는 보증수수료를 추가로 낮춰 착공을 유도한다.
정상 사업장에 대한 자금 공급과 함께 공사가 중단된 부실 사업장의 정상화 지원도 확대한다. 캠코 PF 정상화 지원펀드 3조원+α를 조성하고 은행·보험권 신디케이트론은 현재 1조원에서 5조원으로 늘린다. 금융업권 자체 정상화펀드 역시 7조 3000억원에서 10조원까지 확대한다.
건설사의 자금 부담을 덜기 위한 규제 완화도 병행한다. 주거사업장 PF 자기자본비율 규제 시행 시점을 당초 2027년에서 2029년으로 2년 연기한다. 정부는 PF 부실 재발 방지를 위한 건전성 관리 필요성과 주택건설업계의 자금 부담을 함께 고려했다고 설명했다.
정비사업 금융지원도 확대한다. 이주비대출 LTV 산정방식을 개선하고 추가 이주비대출 보증상품을 도입하는 한편, 중소형 건설사가 참여하는 정비사업의 사업비·분담금·이주비 등에 대한 보증상품도 신설한다.
◇ 가계대출 관리기조 유지…비거주 1주택자 전세대출 제한
주택 공급을 위한 금융 문턱을 낮추는 것과 달리 가계대출에 대한 수요관리 기조는 유지한다. 규제지역 LTV 40%, 비규제지역 70%와 은행권 DSR 40%, 제2금융권 50%를 그대로 적용하고, 주택가격별 주담대 한도도 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 현행 체계를 이어간다.
전세대출은 투기적 수요를 겨냥해 규제를 강화한다. 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자가 해당 주택을 임대하고 본인과 배우자 모두 실제 거주한 적이 없다면 ‘투기적 목적의 비거주 1주택자’로 분류해 전세대출 신규 취급과 만기 연장을 원칙적으로 제한한다.
다만 실수요자가 일률적으로 규제 대상에 포함되는 것을 막기 위한 예외도 둔다. 본인이나 배우자가 보유 주택에서 하루라도 거주했다면 규제 대상에서 제외되며, 이후 직장 이전이나 부모 봉양 등의 사유로 비거주하게 된 경우에도 적용하지 않는다. 갑작스러운 근무지 변경 등 불가피한 사유 역시 금융회사 여신심사위원회를 통해 예외로 인정할 수 있다.
1주택자의 전세대출 보증비율도 내년부터 낮춘다. 수도권·규제지역은 현행 80%에서 70%, 나머지 지역은 90%에서 80%로 각각 10%포인트 축소한다. 무주택자는 현행 보증비율을 유지한다.
DSR 심사도 보다 보수적으로 바뀐다. 모든 소득은 원칙적으로 최근 1년치를 적용하되 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2년, 30%를 넘으면 최근 3년 평균소득을 기준으로 삼는다. 성과급 등 일시적인 소득 증가가 대출한도 확대로 이어지는 것을 제한하기 위한 조치다.
고위험 주담대에 대한 금융회사의 자본 부담도 높인다. 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대를 고위험 주담대 유형에 추가해 위험가중치(RW)를 상향하고, 강화된 기준은 신규 대출뿐 아니라 기존 대출 잔액에도 적용할 예정이다. 세부 기준은 올해 4분기 확정한다.
다만 정부는 가계대출을 관리하는 과정에서 주택 공급과 실수요자 자금까지 위축되는 것은 막겠다는 입장이다. 올해 가계부채 총량 증가율 목표를 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정하고, 늘어난 대출 여력은 재개발·재건축 이주비와 신축주택 중도금·잔금대출, 청년 주거안정 등에 활용한다. 이주비·중도금·잔금대출 등 주택 공급 관련 주담대도 금융회사 총량관리 목표에서 별도로 관리한다.
◇ 청년미래보금자리론 도입…전월세 금융지원도 확대
가계대출 관리기조를 유지하는 대신 청년과 실수요자에 대한 금융지원은 별도로 강화한다. 정부는 자가와 반전세·월세, 전세를 아우르는 ‘청년 주거 지원 3종 세트’를 순차적으로 도입한다.
내년 1월 출시 예정인 ‘청년미래보금자리론’은 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년을 대상으로 연간 3조원씩 2년간 공급한다. 우선 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트를 대상으로 하며 생애최초 LTV 우대는 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%를 유지한다.
임차 수요를 위한 지원도 넓힌다. 전세와 월세 대출을 함께 보증하는 청년 전월세결합보증을 신설해 만 39세 이하 무주택 청년에게 보증비율 100%를 적용하고, 지방·저소득 청년에게는 이차보전을 지원한다. 청년특례 전세대출보증 대상 연령도 현재 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대한다.
정부는 총 34개 세부과제 가운데 자체 조치가 가능한 과제는 이달부터 시행하고, 시행령 개정이나 전산개발이 필요한 과제는 연내 추진할 계획이다. 법 개정과 예산 조치가 필요한 과제는 내년 중 순차적으로 시행한다는 방침이다.
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