반포 트리니원 부담금 최대 7억원 관측…거래 혼선·주택공급 위축 우려
[메가경제=박제성 기자] 그동안 사실상 부과가 중단됐던 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)가 연내 본격 시행될 가능성이 커지면서 부동산 시장에 긴장감이 돌고 있다.
재초환은 재건축 과정에서 발생한 이익 중 정상적인 집값 상승분과 사업비 등을 제외한 초과이익에 부담금을 부과하는 제도다.
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| ▲서울의 한 지역에 아파트 모습[사진=연합뉴스] |
서울 강남권을 중심으로 가구당 수억원의 부담금이 예상되면서 재건축 조합의 반발과 거래시장 혼란이 동시에 확산하는 모습이다.
특히 부담금 부과 여부에 따라 같은 아파트에서도 매매가격이 수억원씩 차이 나는 '이중가격' 현상까지 나타나고 있다.
조합들은 실제 부과가 이뤄질 경우 행정소송에 나서겠다는 입장이어서 법적 분쟁으로 번질 가능성도 제기된다.
25일 업계에 따르면 재초환 부담금 부과가 현실화하면 조합원의 금전적 부담은 물론 재건축 사업 지연과 도심 주택공급 위축으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
특히 부담금 산정 기준과 부과 시효를 둘러싼 논란이 향후 제도 시행의 핵심 변수로 떠오르고 있다.
서초구는 강남권 첫 부과 대상인 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)에 연내 부담금을 부과할 방침이다. 다만 부과 시효를 놓고 국토교통부와 해석이 엇갈리고 있다.
서초구는 준공 시점 등을 고려해 올해 부과를 추진하는 반면 국토부는 2024년 개정법 시행 이후 5년인 2029년까지 부과할 수 있다는 입장이다.
부담금 불확실성은 이미 아파트 거래가격에 반영되고 있다. 지난 8월 입주를 시작한 반포 래미안 트리니원의 전용면적 84㎡ 매물은 부담금 포함 여부에 따라 가격이 크게 달라지고 있다.
실제 35층 매물은 57억원으로 매도자가 부담금을 책임지는 조건인 반면 32층 매물은 51억5000만원에 부담금을 매수자가 별도로 내는 조건이 나왔다. 이 단지의 재초환 부담금은 가구당 최대 7억원에 이를 수 있다는 관측도 나온다.
재초환 부과가 예상되는 단지는 전국 60여곳으로 추정되며, 서울에만 46개 단지 약 1만8000가구가 집중돼 있다.
재건축 조합들은 부담금 산정 방식에도 반발하고 있다. 실제 매각하지 않아 확정되지 않은 이익에 부담금을 부과하는 데다 집값 상승률 산정 기준에 따라 금액이 달라지는 것은 불합리하다는 주장이다. 재개발 사업과의 형평성 문제도 제기하고 있다.
공사비 상승으로 조합원 추가 분담금이 늘어난 상황에서 재초환까지 부과되면 사업성이 악화돼 신규 재건축 추진이 위축될 수 있다는 지적이 나온다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 재초환 부과가 현실화하면 재건축 사업 지연과 도심 주택공급 감소가 불가피할 수 있다고 우려했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 장기 보유 여부 등에 따른 감면 기준이 조합원 간 이해관계를 복잡하게 만들어 사업 추진의 걸림돌로 작용할 수 있다며 제도 개선 필요성을 강조했다.
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