메가경제 - 미래에셋글로벌리츠, 4600억 원 유상증자··· 7월19~20일 공모

미래에셋글로벌리츠의 4600억 원 규모 유상증자 증권신고서가 효력을 발생하며 정식 공모절차에 돌입한다. 100% 공모형태로 모집가액은 수요예측 결과에 따라 4~8% 할인율 밴드 적용 후 확정될 예정이다. 리츠는 아마존, 페덱스와 같은 글로벌 기업이 11년 이상 임대한 안정적 자산 포트폴리오를 구축했고,  미국 물류시장 Top-Tier 마켓에 위치한 11개 자산을 추가 편입하여 경기변동에도 안정적 배당이 예상된다.

미래에셋자산운용은 지난 15일 금융감독원에 제출한 유상증자 증권신고서의 효력이 발생해 본격적인 공모절차에 돌입했다고 밝혔다.

이번 유상증자를 통해 모집하는 금액은 4600억 원이며, 증자이후 시가총액은 약 6400억 원 수준이다. 100% 공모 형태로 모집하며 배정 물량은 기관투자자 50%, 일반투자자 30%, 구주주 20% 순이다. 모집가액은 수요예측 결과에 따라 4~8% 할인율 밴드 적용 후 확정할 예정이며 기준시가는 청약일 전 3~5거래일 가중평균주가로 정한다.

미래에셋글로벌리츠는 미국, 서유럽 등 주요 선진국의 핵심 지역 소재 물류센터, 데이터센터 및 오피스 등 부동산을 투자대상으로 하는 영속형 상장리츠로 지난해 공모 당시 상장리츠 중 역대 최고 경쟁률(1019.58 대 1)을 기록하며 흥행에 성공한 바 있다.

최근 금리 인상 및 인플레이션 우려에 따라 리츠 섹터 주가가 다소 조정세를 보였다. 하지만 매우 안정적인 배당이 예상되는 미래에셋글로벌리츠의 경우 그 조정폭이 과도하며, 금번 신규자산 편입을 통해 실제 기초자산의 안정성은 더욱 개선 될 것으로 보인다는 것이 업계 관계자의 얘기다.

특히, 미래에셋글로벌리츠는 전체 포트폴리오의 대부분을 인출시점 기준 5년 만기의 고정금리로 조달하였으므로 향후 배당에 대한 금리 상승의 영향이 제한적이며, 임대 구조 또한 임차인이 대부분의 운영 비용을 부담하는 책임임차 구조로 신용도 높은 우량한 임차인에 11년 이상 임대되어 있어, 향후 경기 변동에 따른 임차인 신용 위험이 발생하거나 고인플레이션에 따른 비용이 증가하여 임대수익이 감소할 위험이 매우 낮다.

신규편입 자산들은 미국 물류 핵심지역 및 인구성장률이 가장 빠른 지역에 분포하고 있다. 미국 전체 물동량의 40% 차지하는 미국 최대 물류 시장인 LA 중심의 캘리포니아주 남부(5개 자산), 미국 내에서 인구성장률이 가장 빠른 유타주(3개 자산), 인구성장률 3위인 텍사스주(1개 자산), 테슬라 기가팩토리, 구글 등의 시설이 이전하고 있는 인구성장률 5위의 네바다주(1개 자산), 뉴욕과 보스턴을 잇는 동부 물류 중심지인 커네티컷주(1개 자산)에 위치해 있는 11개 자산을 추가로 편입 시키면서 지역 다변화를 통해 리스크를 분산 시켰다.

무엇보다 중요한 미국 물류시장의 현상황은 전반적인 수요 증가와 공급 부족으로 인해 4%대의 낮은 공실률과 13% 수준의 연간 임대료 상승률을 보이는 등 기록적인 활황을 보이고 있다. 특히 금번 증자의 최대 투자지역인 캘리포니아주 Inland Empire와 유타주 Salt Lake City는 공실률이 0.8%·1.8%를 기록하고 임대료가 지난 해 29%·17% 오르는 등 가장 우호적인 시장환경을 모이는 지역에 추가투자자산이 집중 분포하고 있다.

이러한 우호적인 시장 환경은 경기변동에 따른 수요 감소를 견디기에 어느 지역 및 섹터보다 우월한 부동산 시장 상황이라고 할 수 있으며, 빠른 시장 임대료 상승률은 향후 임대차계약 연장 시점에 시장 임대료로 임대료를 갱신하여 자산가치 상승에 큰 기여를 할 것으로 기대되는 점이 투자자들이 장기적인 매각차익을 기대하게 하는 주된 요소라고 할 수 있다.

또한, 기존 글로벌 우량 임차인인 아마존과 페덱스에 한정되어 있던 임차인군을 다변화하여 임차인 리스크를 분산 시키는데 주력했다. 스포츠·아웃도어 용품을 유통하는 나스닥 상장사인 아카데미 스포츠 & 아웃도어와 국내에도 진출해 있는 글로벌 신발 유통업체 풋락커를 임차인으로 추가했다. 두 유통업체 모두 연매출 약 6 ~ 12조 규모의 매출을 일으키는 우량 기업으로, 코로나 이후에도 꾸준히 안정적인 실적을 보이고 있다.

이번 증자를 통해 미래에셋글로벌리츠는 ,000억을 넘는 시가총액을 보유한 대형 리츠로 거듭나 ‘KRX 리츠 TOP 10’지수 등 국내 지수 및 MSCI 글로벌 스몰캡, FTSE 올캡/스몰캡 지수 등 글로벌 주요 지수 편입을 노리며 궁극적으로 ‘FTSE EPRA NAREIT’ 지수 편입을 통해 주가 부양을 목표로 하고있다.

미래에셋자산운용 리츠운용본부 박준태 본부장은 “중장기적으로 오피스 및 데이터센터 등 다양한 형태의 자산들을 추가 편입할 예정”이라며 “우량자산·지역에 집중 투자 및 포트폴리오 다변화를 통해 안정적인 배당과 장기 매각차익을 노리는 리츠 본질에 충실하는 업계 최고 수준의 안정성을 갖춘 리츠로 더욱 발전해 나갈 것이며, 향후 추가 증자 및 파이낸싱을 통한 추가 투자 등 다양한 방식으로 배당률을 높이는데 주력할 계획”이라고 전했다.

한편, 27일 증권신고서 효력발생에 따라 7월 14일 NH투자증권을 통해 기관투자자 대상의 수요예측을 진행하고 7월 19일 ~ 20일 청약을 거쳐 8월 초 유가증권시장에 신주 상장 예정이다. 미래에셋증권과 NH투자증권이 공동으로 대표주관을 맡았으며, 신한금융투자와 DB금융투자가 인수단으로 참여한다.

[메가경제=황동현 기자]  

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