리츠 배당·차익 기대…규제 완화·인센티브 관건
[메가경제=윤중현 기자] 금융당국이 가계대출의 부동산 쏠림 현상을 완화하기 위해 '지분형 주택금융' 도입을 제시한 가운데 국토교통부는 '한국형 리츠(REITs·부동산투자회사)' 도입을 위한 준비 작업에 나섰다.
한국형 리츠 역시 한국 경제를 짓누르는 가계부채를 낮추기 위해 제시된 제도로, 리츠가 아파트를 공급하면 주택 수요자가 지분 투자를 한 뒤 임차인으로 거주하는 방식이다.
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| ▲서울 한 아파트 단지 [사진=연합뉴스] |
집값의 30%를 리츠 지분으로 보유했다면, 보유하지 않은 70%에 대해선 월세를 내면서 리츠 지분을 점차 늘려나갈 수 있어 초기에 수억 원씩 주택담보대출을 내지 않아도된다.
6일 국토교통부에 따르면 국토부는 조만간 한국형 리츠의 제도화 방안을 모색하기 위해 '리츠를 통한 주택 소유 및 임대차 활성화 방안' 연구용역을 발주할 예정이다.
국토부는 "한국은행이 주택담보대출 등 가계부채 축소를 위해 리츠 방식의 민간임대주택 공급 모델을 제안했지만, 실제 시장에서 출시 가능한 모델이 나오려면 다각적 제도 개선과 지원이 필요해 후속 연구를 진행하고자 한다"고 밝혔다.
지난해 11월 한국은행이 제안한 '한국형 리츠'는 리츠 투자금이 보증금인 일종의 반전세 형태다.
입주자가 돈을 모아 리츠 투자금을 늘리면 월세를 줄일 수 있다. 매도 제한 기간 이후에는 리츠 지분을 팔아 시세 차익도 기대할 수 있다.
10억원짜리 서울 아파트에 보증금 1억원, 월세 250만원 조건으로 2년 거주한 뒤 이사 가면 지금은 1억원을 돌려받지만, 아파트값이 이 기간 20% 오르면 리츠 투자지분 1억원의 20%인 2천만원을 더해 1억2000만원을 돌려받는다는 얘기다.
주택 소유에 따른 각종 세금과 대출이자를 줄일 수 있다는 장점도 있다.
관건은 리츠가 서울과 수도권 등 주택가격이 안정적으로 상승할 것으로 예상되는 부지에서 얼마나 저렴하게 주택을 사들일 수 있는지다. 장기 임대에 대한 개인들의 수요가 충분할지도 중요한 변수다.
업계는 리츠가 수익 구조를 갖추려면 '충분한 임대료'를 받을 수 있어야 하는데 현행 전세제도 아래서는 한국형 리츠 시장 형성이 어렵다고 보고 있다.
이에 따라 국토부는 연구용역을 통해 서울 서초구 서리풀 지구 같은 신규택지 공급 물량을 리츠에 할인 매각하거나, 재건축 용적률 상향 인센티브로 나온 임대주택 물량을 리츠가 사들일 수 있도록 하는 등 사업성 확보 방안을 모색할 계획이다.
신규 분양 주택이 아닌 기존 주택을 리츠가 매입할 때는 주택도시기금 출자·융자를 지원하고, 리츠에 주택을 매각하면 헬스케어리츠 주택의 우선 입주권을 주는 방안도 검토한다.
헬스케어리츠는 시니어 주택과 의료·상업 복합시설을 복합한 주택을 공급한다.
취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등 세제 혜택도 핵심 요소다.
국토부 관계자는 "청약, 세제 등을 전반적으로 검토해 시장에서 작동 가능한 한국형 리츠 모델을 제시하고자 한다"며 "리츠를 활용해 주택구입 자금의 상당 부분을 대출 아닌 자본으로 조달하면 부동산 대출을 낮추는 데 도움이 될 수 있다"고 말했다.
부동산 대출 집중도가 과도해 경제 성장을 가로막고 산업 경쟁력을 해치고 있다는 판단에 따라 금융당국은 '지분형 주택금융'에 힘을 싣고 있다.
지분형 주택금융은 집을 살 때 부족한 자금을 대출이 아닌 지분투자 형식으로 공공부문에서 출자받도록 하는 제도다. 예를 들어 주택 매입자와 주택금융공사가 아파트 가격의 50%씩을 부담해 지분을 절반으로 나누고, 아파트를 팔 때는 매도가격의 절반을 다시 나눠 갖는 형태다.
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