2029년까지 수요 대비 입주 부족 지속
[메가경제=정태현 기자] 오세훈 서울시장의 연임으로 서울 부동산 시장에서는 민간 정비사업 중심의 공급 기조가 이어질 가능성이 커졌다.
8일 건설업계에 따르면 재건축·재개발을 통한 공급 확대 정책은 이어질 전망이지만, 실제 입주까지는 상당한 시차가 불가피해 단기 공급난 해소에는 한계가 있다는 분석이 나온다.
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| ▲ 서울시 전경 [사진=연합뉴스] |
서울 주택정책의 무게중심은 정비사업에 실릴 전망이다. 오 시장은 그동안 신속통합기획과 모아타운 등을 앞세워 민간 중심의 주택 공급을 추진해왔다. 정비계획 수립과 인허가 절차를 단축하고 사업성 보완을 통해 도심 내 주택 공급을 늘리겠다는 구상이다. 공공이 직접 공급을 주도하기보다 민간 재건축·재개발을 활용해 서울 내 공급 기반을 넓히는 방식이다.
선거 과정에서도 공급 확대 공약은 전면에 배치됐다. 오 시장은 2031년까지 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 주택 31만호를 착공하겠다는 목표를 제시했다. 3년 안에 착공이 가능한 정비구역을 집중 관리하고, 사업시행인가와 관리처분계획인가를 동시에 처리하는 방식으로 사업 기간을 줄이겠다는 내용도 담겼다.
다만 착공 확대가 곧바로 입주 물량 증가로 이어지는 것은 아니다. 정비사업은 조합 설립, 인허가, 이주, 철거, 착공, 준공까지 여러 단계를 거쳐야 한다. 공사비 상승과 조합원 분담금 부담, 기부채납 조건, 금융비용 등도 사업 속도를 좌우하는 변수다. 공급 확대 공약이 실제 시장 안정으로 연결되기까지는 시간이 걸릴 수밖에 없는 구조다.
실제 서울 아파트 입주 물량은 수요에 크게 못 미치는 흐름이 이어질 것으로 예상된다. 업계에 따르면 올해 서울 아파트 수요량은 4만 8155가구인 반면 입주량은 1만 7361가구에 그친다. 2027년에도 수요량 4만 8170가구, 입주량 1만 846가구로 격차가 더 벌어진다.
입주 부족은 2028년과 2029년에도 이어진다. 2028년 서울 아파트 수요량은 4만 8184가구로 추산되지만 입주량은 9672가구 수준이다. 2029년에는 수요량 4만 8146가구에 입주량 7859가구로 줄어든다. 수요는 매년 4만 8000가구 안팎을 유지하는 반면 입주 물량은 1만 가구 안팎까지 감소하는 셈이다.
이런 이유로 선거 이후 서울 부동산 시장의 관건은 정비사업 추진 속도가 될 것으로 전망된다. 강남권과 한강변 재건축 단지, 목동·노원 등 노후 아파트 밀집 지역, 마포·용산·성동 등 도심 정비사업지는 정책 변화에 민감하게 반응할 가능성이 크다. 정비사업 규제 완화와 인허가 속도에 따라 사업성이 달라질 수 있어서다.
다만 지역별 온도 차도 우려된다. 사업성이 높은 강남권과 한강변 주요 단지는 규제 완화 기대가 사업 추진 동력으로 작용할 수 있지만, 공사비 부담이 큰 비강남권이나 사업성이 낮은 지역은 행정 절차 단축만으로 착공까지 이어지기 어렵다. 조합원 분담금과 일반분양가, 금융 조달 여건이 맞물려야 실제 공급으로 연결될 수 있다.
업계에서는 정비사업 인허가 속도와 기부채납 기준, 공공성 확보 조건 등이 공급 정책의 성패를 가를 변수로 꼽힌다. 공급 확대 기대감은 매수 심리를 자극할 수 있지만, 입주 물량 감소와 금융비용 부담이 이어질 경우 단기 시장 안정 효과는 제한적일 수 있다는 분석이다.
부동산 업계 관계자는 이와 관련 “서울은 신규 택지 확보가 어려운 만큼 재건축·재개발을 통한 공급 확대가 불가피하다”면서도 “착공 목표와 실제 입주 사이에는 시차가 있는 만큼 단기적으로는 입주 부족에 따른 전월세 불안과 매매시장 자극 가능성을 함께 봐야 한다”고 지적했다.
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