메가경제 - 경기광주 쌍령 ′민간임대′ 투자 주의보② HUG 보증도 무용지물?

[메가경제=이동훈 기자] 경기도 광주시 쌍령지구에서 추진 중인 A사의 민간임대주택 사업이 뜨거운 감자로 떠올랐다. A사는 적극적인 홍보와 회원 모집에 나서며 사업 추진에 박차를 가하고 있지만, 광주시청과 일부 토지 소유주들은 A사가 아직 땅 매입을 완료하지 못했고, 관련 인허가 절차도 진행되지 않은 상태에서 회원 모집을 시작한다며, 이 사업에 대해 의심하며 반발하고 있다. 이에 메가경제는 광주시청, 토지주, 도시개발추진위, 경기도청 그리고 시행사를 대상으로 심층취재해 2회에 걸쳐 점검해 본다. [편집자주]

6일 조선일보와 '땅집고' 등에 따르면 경기 광주시 쌍령지구 민간 도시개발 추진위원회와 토지주들이 민간임대 아파트 ○○분양으로 인한 투자자 피해가 우려된다는 안내 광고를 게재했다. 추진위는 안내 광고를 통해 “구역 지정조차 안된 도시개발구역 내에서 단 한 평의 땅도 없이 불법으로 민간임대주택을 사기분양하는 시행사를 고발한다”고 했다.

▲ 최근 조선일보 1면 광고. [이미지=조선일보 지면 캡처]

경기도 광주시청은 쌍령지구 도시개발사업 추진위원회의 도시개발사업 제안에 따라 쌍령동136 일대 42만1000㎡ 부지에 공동주택과 공원, 학교, 공공청사 등을 조성하는 사업에 나선다는 방침이다. 공식적인 도시개발사업 주체는 ‘쌍령지구 도시개발사업 추진위원회’이다. 
 

쟁점의 발단은 시행사 A사가 토지매입이나 관련 인허가 절차가 완료되지 않은 상태에서 민간임대아파트를 짓는다면서 ‘임대주택 입주위원회’를 통해 투자 회원을 모집하면서 시작된다.

A사의 사업 방식은 1인당 초기 계약금 3000만원과 착공 전 3000만원 등 총 6000만원을 A사에 출자한 회원들로 내집마련입주위원회를 구성하고, 이 위원회가 A사와 계약을 맺어 민간임대 아파트 임대사용권과 10년 후 우선분양권을 받아 회원에게 제공하는 방식이다.

이는 쌍령지구 도시개발사업 추진위원회처럼 자금을 낸 조합원이 스스로 사업 주체로서 토지 소유권과 시공사 선정 등과 관련한 사업 권한을 갖는다는 일반적인 조합주택이나 협동조합형 민간임대 사업방식과는 상반돼 많은 논란을 빚고 있다.

시행사 A사 측은 이번 사업을 모든 책임과 권한을 갖고 전한다. 내집마련입주위원회는 A사에게 임대사용권과 분양권을 받는 계약만 맺었고, 사업 추진과 관련한 직접 권한이 없다.

이에 일각에서는 예비입주자들이 시행사에 낸 계약금을 떼일 수 있다고 우려한다. 반면 시행사 측은 “예비입주자가 낸 가입비는 M신탁을 통해 관리되며 최우선적으로 토지매입에 사용된다”면서 “착공이 이뤄지면 가입비는 전세보증금으로 전환돼 전액 주택금융보증공사(HUG)의 보증을 받게 되므로 가입비가 위험하다는 식의 주장은 명백한 허위사실”이라고 주장한다.

메가경제가 입수한 시행사와 M 신탁사의 자금관리대리사무계약서에는 “자금관리 대리사무 신탁사 주식회사 M신탁은 부족한 사업비의 조달에 대해 관여하지 않는다(9조 4항), 을의 모집 및 자금집행과 관련된 일체의 책임은 갑 및 시행사에 있으며, 자금관리 대리사무신탁사 주식회사 M신탁은 모든 책임에서 면제된다”는 조항이 있다.

이처럼 계약서 상 M신탁은 자금관리만을 담당하며, 중도해지에 의한 환불금 요청 및 부족한 사업비의 조달 등에 아무런 책임이 없다는 의미로 해석될 소지가 존재한다.

무엇보다 9조 3항에는 “을은 자금관리 대리사무 신탁사 M신탁에게 중도해지에 의한 환불금 요청 및 부족한 사업비의 조달 등을 요구하거나 청구할 수 없다”고 명시됐다. 시행사 측은 이같은 계약 조건을 인정했다.

주택금융보증공사(HUG)에 대한 부분도 논란거리이다. HUG 관계자는 “최근 10년 민간임대 아파트 사업지와 관련해 자주 문의를 받는다”며 “HUG의 ‘임대보증금 보증’이라는 상품은 사업승인이 나고 인허가관청의 입주자모집 관련 승인이 난 이후에나 취급할 수 있는 상품”이라고 강조했다.

▲ 쌍령지구도시개발추진위원회 관계자가 도시개발사업 계획에 대해 설명하고 있다. [사진=메가경제]

쌍령지구는 환지 방식 사업으로 아파트 건설용지는 구역지정이 중요한 게 아니다. 환지인가 시점에서 토지 권리가 발생한다.

이 사업의 인허가를 담당하는 광주시청 도시개발과, 도시사업과, 심지어 경기도청도 도시개발 등 무엇 하나 확정된 것이 없다고 못박았다. 현재 이 사업은 경기도청 도시계획위원회 심의에도 상정되지 않은 단계이다.

HUG 관계자는 계속해서 “HUG를 10년 민간임대아파트 사업지의 안전장치로 악용하는 사례가 있는 걸로 안다”며 투자자들의 주의를 당부했다.

A사는 이번 사업이 법적으로 문제 없는 절차를 따르고 있으며, 향후 무주택자들에게 실질적인 혜택을 제공할 것이란 입장이다.

A사는 “현재 진행중인 쌍령지구 도시개발 사업은 도시개발법에 따라 절차를 이행하고 있으며, 보유 토지에 대해서는 제자리 위치 환지배정이 가능하다”며 “조합도 아니고 협동조합도 아닌 민간임대아파트 예비입주자 모집 방식이기에 주택법에도 저촉되지 않는 방식으로 진행된다”고 메가경제에 입장을 표명했다.

불법 분양 의혹에 대해서도 “지난 1월 경찰 조사 결과 우리 사업은 허위광고나 법률 위반 혐의가 인정되지 않는다며 불송치 결정을 받았다”고 A사는 강조했다.  A사는 또한 “우리는 해당지구 주택면허를 보유하고, (민간임대아파트 사업 물량) 1900세대지만 지구지정이 되고 윤곽이 나오고 토지를 더 확보할 때까지 우선 1000가구를 잡고 있다”고 강조했다.

A사는 “우리와 약정한 사람(지주)들이 25명 정도 된다. 우리쪽에 우호적인 (지주)곳도 5군데서 30표이상은 나온다”며 토지사용 권원 확보에 문제 없다고 밝혔다.

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