공사비 상환 방식, 파격적 금융 조건 주목 받아
[메가경제=윤중현 기자] 서울 송파구 잠실우성1·2·3차 재건축 시공사 선정 총회가 내달 12일로 확정된 가운데, 단독 입찰에 나선 GS건설의 시공권 확보 가능성이 유력해졌다는 분석이 나온다.
18일 잠실우성1·2·3차 재건축 조합에 따르면, 지난 5월 7일 마감된 2차 입찰에 GS건설이 단독으로 참여했다. 조합 측은 “한남4구역, 용산정비창 전면1구역 등 주요 사업지 못지않은 우수한 조건을 GS건설이 제시했다”고 밝혔다.
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| ▲서울 송파구 잠실우성1·2·3차 재건축 조감도 [사진=GS건설] |
앞서 조합은 지난해 9월 첫 입찰을 실시했지만, GS건설이 단독 참여해 유찰됐다. 당시 삼성물산도 참여를 검토했으나 끝내 입찰하지 않았으며, 입찰지침 완화를 조건으로 향후 참여 가능성을 열어둔 바 있다.
이에 조합은 공사비 인하와 책임준공 조정 등 일부 조건을 완화해 같은 해 12월 재입찰을 공고했다. 그러나 올 3월 마감된 해당 입찰에도 삼성물산은 불참을 통보하며 또다시 GS건설만이 단독으로 응찰했고, 조합은 유찰을 선언했다.
이후 조합은 동일 조건으로 2차 입찰을 다시 공고했고, 결국 GS건설만이 또다시 참여하게 됐다. 결국 단독 입찰 구도가 굳어졌다는 분석이다.
GS건설은 입찰에서 조합에 유리한 다양한 조건을 내세워 관심을 끌었다. 평당 공사비는 869.9만원으로, 조합의 예정가(920만원)보다 약 50만원 낮게 제시했다.
설계 검토를 통해 숨어 있는 분양 면적을 확보함으로써 약 700억원 규모의 추가 분양수입도 확보했다. 지상 커뮤니티 일부를 지하로 옮기고 상가 면적을 줄여 총 1004평의 분양면적을 확보했으며, 이를 통해 조합원의 분담금도 낮아질 전망이다.
또한 공사비 상환 방식으로 ‘분양수입 내 기성불’과 ‘공사비 후상환’을 병행 적용하겠다는 계획도 밝혔다. 이는 조합의 금융 비용 부담을 최소화하는 방식으로, 조합원 입장에서 유리한 조건이다.
금융 조건도 눈에 띈다. GS건설은 조합 사업비 전액에 대해 CD(91일물 양도성예금증서) 기준 ‘CD+0.0%’의 초저금리를 제안했다. 이는 삼성물산이 한남4구역에 제시한 CD+0.78%, HDC현산이 용산정비창에 제시한 CD+0.1%보다도 훨씬 낮은 수준이다. 입찰보증금을 포함해 무가산 금리로 조달하겠다는 입장이다.
또 LTV(담보인정비율) 100% 적용과 함께, 인근 ‘엘리트 아파트 3인방’인 엘스·리센츠·트리지움 동일 평형 이주 시 이주비 하한선 보장을 약속했다. 여기에 1조원 규모의 사업촉진비도 편성해 외부 변수에 따른 사업 지연 리스크를 최소화한다는 계획이다.
조합원을 위한 맞춤형 혜택도 포함됐다. 분담금 납부 시점을 ▲입주 시 ▲입주 2년 후 ▲입주 4년 후 중 선택할 수 있도록 했으며, ▲상가 및 아파트 최초 분양가에 따른 대물변제 ▲철거 부산물 수익 조합 귀속 ▲대안설계비 및 HUG 보증수수료 시공사 부담 등도 제안에 포함됐다.
GS건설 관계자는 “잠실우성1·2·3차는 단순한 신축이 아니라 잠실의 새로운 랜드마크로 재탄생할 것”이라며, “SMDP, SKM, SWA, ARUP 등 글로벌 설계사들과 협업해 최고 수준의 단지를 선보일 예정”이라고 강조했다.
잠실우성 1·2·3차는 송파구 잠실동 일대에 위치해 1981년도에 준공된 29개동, 1842세대 규모의 15층 노후 아파트를 최고층수 49층, 총 2680세대 규모의 대단지 공동주택으로 조성하는 사업이다. 평당 공사비는 920만원이며 총 공사비는 약 1조7000억원에 달한다.
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