양주 2446가구·이천 1414가구 적체…기존 미분양 속 신규 공급 지속
연간 수요 크게 웃도는 입주 물량 예정…분양가·실수요 흡수력이 관건
[메가경제=정태현 기자] 수도권 외곽 주택시장에서 신규 주택 공급이 이어지는 가운데 미분양 해소는 좀처럼 속도를 내지 못하면서 수급 간 엇박자가 나타나고 있다. 경기 양주시는 감소하던 미분양이 대규모 분양 이후 다시 늘었고, 이천시는 1000가구 넘는 미분양이 남은 상황에서 신규 입주와 분양이 예정돼 있어 지역 수요의 흡수력이 시험대에 올랐다.
22일 부동산업계에 따르면 7월 미분양관리지역으로 지정된 양주시와 이천시에서 입주와 분양 일정이 이어지고 있다. 양주는 올해 1~4월 관리지역에 포함된 뒤 5~6월 제외됐다가 7월 재지정됐으며, 이천은 올해 2월부터 지정 상태를 유지하고 있다. 국토교통부 통계 기준 지난 5월 말 양주 2446가구와 이천 1414가구 등 두 지역의 미분양 주택은 총 3860가구에 이른다.
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| ▲ 양주 옥정신도시 전경 [사진=양주시] |
미분양관리지역은 미분양 주택이 1000가구 이상이고 공동주택 재고 대비 미분양 비율이 2% 이상인 시·군·구 가운데 미분양 증가와 해소 지연, 추가 발생 우려 등을 고려해 지정한다. 해당 지역에서 분양보증을 받으려는 사업자는 주택도시보증공사(HUG)의 사전심사를 거쳐야 한다.
양주의 미분양은 올해 ▲1월 2476가구, ▲2월 2371가구, ▲3월 2119가구, ▲4월 1922가구로 감소했다. 하지만 5월에는 한 달 만에 524가구 늘어 2446가구를 기록하며 연초 수준으로 되돌아갔다.
미분양이 다시 늘어난 시점에는 대규모 신규 공급이 맞물렸다. 지난 4월 옥정신도시에서 공급된 ‘옥정중앙역 대방 디에트르’ 2807가구는 1순위 청약에서 전용면적 84㎡A 타입을 제외한 다수 주택형이 모집 가구 수를 채우지 못했다. 일반공급 2421가구 모집에 2046명이 신청하며 평균 경쟁률은 0.84대 1에 그쳤다.
문제는 향후 밀려드는 공급 물량이다. 업계에 따르면 양주시의 올해 입주 물량은 연간 적정 수요를 약 5% 초과하는 수준이지만, 2027년에는 수요 대비 123%, 2028년 122%, 2029년 121% 초과할 것으로 추산된다.
신규 분양도 이어진다. 이달 회천지구 A-8블록에서 361가구가 공급된 데 이어 회천지구 A26블록에서도 792가구 규모의 공공분양이 예정돼 있다. 신영도 회천지구 주상복합용지 2블록에서 1099가구를 공급할 계획이다. 2027년부터 입주 물량이 연간 수요의 두 배를 넘는 가운데 추가 공급까지 예정돼 시장 부담이 한층 커질 수 있다는 관측이 나온다.
이천 역시 미분양 소진 속도가 더딘 상황에서 추가 공급을 소화할 수 있을지 불확실성이 크다. 이천의 미분양 주택은 ▲1월 1795가구, ▲2월 1713가구, ▲3월 1602가구, ▲4월 1492가구, ▲5월 1414가구로 매달 소폭 감소했으나 여전히 1400가구 이상이 적체돼 있다.
입주 물량도 당분간 수요를 크게 상회한다. 올해 이천시 입주 물량은 연간 수요보다 약 355% 많고, 2027년에도 수요를 약 196% 초과할 것으로 예상된다. 초과 비율은 2028년 약 56%, 2029년 약 30%로 축소되지만, 수요를 웃도는 흐름은 당분간 이어질 전망이다.
이러한 수급 환경에서 일신건영은 이달 갈산동에서 536가구 규모의 ‘이천 휴먼빌 클래스원’을 공급한다. 오는 27일 특별공급을 시작으로 28일 1순위, 29일 2순위 청약을 받는다. 일신건영은 대월면 대흥2지구에서도 661가구를 하반기 공급할 예정이다. 기존 미분양이 완전히 소진되지 않은 상태에서 신규 분양이 더해지는 만큼 향후 청약 성적과 초기 계약률은 지역 분양시장 수요를 가늠할 지표가 될 전망이다.
부동산업계 관계자는 “기존 미분양이 해소되지 않은 상태에서 입주와 신규 분양이 동시에 집중되면 매수 수요가 분산돼 미분양 장기화 위험이 커진다”며 “단순한 공급 수치에 그치지 않고 최종 분양가 경쟁력, 실제 계약률, 입주 시점의 매매 및 전세 수요 흡수력을 면밀히 검증할 필요가 있다”고 분석했다.
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