2030년까지 후보지 100곳 선정…12만가구 공급 기반 추가 확보
[메가경제=정태현 기자] 서울시가 모아주택 사업의 실제 착공을 앞당기기 위해 사업별 공정관리와 공공 지원을 강화한다. 신규 후보지에는 관리계획 수립과 조합 설립을 동시에 진행하는 ‘모아통합기획’을 도입해 착공까지 걸리는 기간을 기존 6년에서 4년 6개월로 줄일 계획이다.
서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘모아타운 쾌속통합 추진계획’을 본격적으로 시행한다고 지난 23일 밝혔다.
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| ▲ [이미지=서울시] |
목표는 2031년까지 모아주택 4만가구를 착공하는 것이다. 2028년까지 1만 4000가구를 우선 착공하고 2031년까지 누적 착공 물량을 4만가구로 확대한다. 지역별 목표 물량은 중랑구 1만가구, 금천구 5700가구, 마포구 3800가구, 강서구 3600가구 등이다.
서울에서는 2022년 제도 도입 이후 모아타운 137곳이 추진되고 있다. 관리계획을 통해 약 13만가구를 공급할 수 있는 기반이 마련됐으며, 모아주택 156곳·4만 3000가구는 조합 설립을 마치고 사업을 진행 중이다. 이 가운데 34곳·5000가구는 사업시행계획인가를 받아 착공을 앞두고 있다.
◇ 146개 구역 공정관리…지연 현장에는 전문가 투입
서울시는 착공 가능한 146개 구역을 사업 단계에 따라 집중관리와 일반관리 대상으로 나눈다. 시와 자치구가 참여하는 ‘신속착공 공정회의’를 매달 열어 구역별 진행 상황과 지연 요인을 확인하고 행정·재정 지원방안을 마련한다.
서울시 모아주택과장과 자치구 담당 국장은 ‘공정촉진책임관’을 맡아 사업별 추진 상황을 관리한다.
주민 간 이견이나 공사비·이주 갈등 등으로 사업이 늦어지는 구역에는 ‘찾아가는 신속해결지원단’을 투입한다. 건축·정비·법률·회계·감정평가·갈등관리·건설사업관리 등 7개 분야 전문가가 조합과 현장을 점검하고 해결 방안을 제시한다.
◇ 계획 수립과 조합 설립 동시에…착공까지 4년 6개월
신규 후보지에는 공공의 계획 지원과 주민의 사업 추진을 결합한 모아통합기획을 적용한다. 공공과 전문가, 주민이 사업 초기부터 함께 계획을 세우고 관리계획 수립과 조합 설립을 동시에 진행하는 방식이다.
서울시는 관리계획을 1년 안에 수립하면서 조합 설립 절차도 병행할 방침이다. 이후에는 조합이 선정한 설계자와 공공이 건축계획 및 관리계획 변경을 함께 추진한다. 이를 통해 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 약 6년에서 4년 6개월로 단축한다는 목표다.
주민과 서울시·자치구, 모아통합 총괄계획가(MP), 서울주택도시개발공사(SH)는 ‘모아한팀’을 구성한다. 주민은 조합 설립과 사업 추진을 담당하고 시와 자치구는 관리계획 수립을 지원한다. 총괄계획가는 계획 조정과 자문을, SH는 추정분담금 산출을 위한 사업성 분석을 맡는다. 필요한 경우 SH가 공동사업시행자로 참여한다.
서울시는 2030년까지 모아통합기획 후보지 100곳을 선정해 12만가구를 공급할 수 있는 기반을 추가로 확보할 계획이다. 후보지에는 관리계획 수립 비용과 사업성 분석, 조합 설립 등을 지원한다.
공모 신청에는 토지등소유자 60% 이상과 대상 토지면적 절반 이상의 동의가 필요하다. 구체적인 공모계획은 다음 달 초 발표한다. 기존에 주민제안 방식의 모아타운을 준비한 지역은 확보한 동의서를 공모 신청에 활용할 수 있다.
◇ 표준계약서 마련하고 SH가 공사비 검증
사업 단계별 공공 지원도 확대한다. 서울시는 모아주택 특성을 반영한 표준정관과 시공자 표준공사계약서를 마련해 조합 운영의 투명성을 높이고 분쟁을 예방할 방침이다.
철거 세입자가 재개발임대주택에 입주할 수 있도록 임대주택 선택권도 넓힌다. 임대료와 손실보상 기준을 마련하고 세입자 수요를 반영한 표준평면을 개발한다. 임대주택 입주 신청 절차를 간소화하기 위한 누리집 개편도 추진한다.
공사비 분쟁을 줄이기 위한 검증제도도 도입한다. 기존 정비사업과 달리 소규모주택정비사업인 모아주택은 공사비 검증 근거가 없어 조합과 시공사 간 갈등을 제도적으로 조정하기 어려웠다. 서울시는 관련 조례에 검증 근거를 마련한 뒤 SH가 공사비 증액분의 적정성을 확인하도록 할 계획이다.
준공 후 여러 모아주택을 통합 관리할 수 있도록 모아타운 통합관리 표준 공동주택관리규약과 매뉴얼도 마련한다. 입주자대표회의와 관리사무소를 각각 운영하면서 생기는 비효율을 줄이고 관리비 절감을 지원하기 위해서다.
◇ 건국대·석수역세권·난곡동 첫 모범사례 선정
사업 초기에는 공공이 ‘우리조합 첫걸음 주민설명회’를 열어 사업방식별 장단점과 조합 임원의 역할, 시공자·설계자·정비업체 선정 절차 등을 안내한다. 설명회는 후보지 선정과 조합 설립 단계에 각각 진행한다.
사업 기간을 단축하거나 투명한 조합 운영 성과를 낸 곳은 ‘모범 모아타운’으로 선정한다. 선정 지역에는 전자투표·온라인 총회 비용과 초기사업비·이주비 융자를 우선 지원한다.
1차 모범 모아타운에는 광진구 건국대 일대와 금천구 석수역세권, 관악구 난곡동이 선정됐다.
건국대 일대는 관리계획 수립과 조합 설립을 병행해 사업 기간을 최대 1년 8개월 줄였다.
석수역세권은 지난해 3월 후보지 선정 이후 관리계획과 건축계획을 동시에 수립해 사업 기간을 1년 4개월 단축했다. 다음 달 통합심의를 거쳐 사업시행계획인가를 준비할 예정이다.
난곡동은 관리계획 수립과 주민합의체 구성, 사업시행자 동의 절차를 함께 진행해 2년 만에 관리계획 수립과 사업시행자 지정을 마쳤다. 2028년 12월 착공을 목표로 사업을 추진하고 있다.
명노준 서울시 주택실장은 “계획 수립에 그치지 않고 실제 착공으로 이어질 수 있도록 공정관리부터 갈등 해결까지 지원하겠다”고 말했다.
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