HUG가 경·공매 대행 지원…보증금 범위 최대 5억원으로 확대
특별법 대상 보증금 서울 최대 5500만원, 인천 최대 4800만원
면적 제한 없애고 경·공매 수수료 70%는 정부가 부담키로
신용회복 위해 20년 무이자 분할상환…긴급복지지원도 가능
[메가경제=류수근 기자] 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법 제정안이 마지막 관문인 국회 본회의 통과 절차만 남겨놨다.
국회 국토교통위원회가 24일 오전 전체회의를 열어 여야 합의로 마련한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’ 제정안을 의결한 데 이어 25일 오전에는 여야 합의로 숙려기간을 단축해 법제사법위원회 전체회의를 통과했다.
특별법은 25일 오후 본회의에서 처리될 예정이다.
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| ▲ 김민기 국회 국토교통위원장이 24일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 의사봉을 두드리고 있다. [서울=연합뉴스] |
앞서 국토교통위원회는 전세 피해 보증금 채권 매입 등 피해 구제 방안을 두고 이견을 좁히지 못하다가 지난 22일 다섯 번째 소위에서 여야 합의에 도달했다. 특별법이 국토위 법안소위원회를 통과한 것은 국회에서 본격적으로 논의를 시작한 지 21일 만이었다.
법안의 핵심은 전세사기 피해자들에게 경‧공매 절차와 조세 징수 등에 관한 특례를 제공하고, 최우선변제금을 받지 못하는 전세사기 피해자들이 주택도시기금을 활용해 장기 저리대출을 받을 수 있도록 하는 것이 골자다.
국토교통부의 보도참고자료에 따르면, 특별법은 전세사기 피해자 대상 요건을 완화해 당초 정부안보다 지원 대상이 확대됐다.
임차주택의 전용면적 85㎡ 이하 면적 규정을 삭제했고 보증금의 ‘상당액’을 손실하거나 예상되는 경우로 규정했던 피해 규모도 삭제했다.
이에 따라 임대인의 전세사기 의도가 있고, 일부라도 보증금 피해가 있는 경우면 대부분 지원 대상에 포함된다.
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| ▲ 전세사기 특별법 주요 내용. [그래픽=연합뉴스] |
특별법 적용 보증금 기준도 4억5천만 원에서 5억 원으로 확대됐다.
보증금 범위를 3억원 기준으로 하되, 전세사기피해지원위원회에서 최대 4억5천만원 범위 내에서 조정 가능토록 했던 것을 5억원으로 상향했다.
당초 정부안에서는 경매 또는 공매의 개시만을 피해자 요건으로 규정했으나 최종안에는 임대인의 파산 또는 회생절차가 개시된 경우도 포함시켰다.
‘무자본 갭투기’로 인한 깡통전세 피해자, 근린생활시설 전세사기 피해자도 지원 대상이 된다.
당초 임대인 등에 대한 수사 개시를 사기 요건으로 제한했으나, 특별법 최종안에서는 기망이나 보증금 반환능력 없이 다수의 주택을 취득해 임대한 뒤 보증금을 돌려줄 능력이 없는 경우에 대해서도 형법상 ‘사기’ 여부와 무관하게 전세사기 지원 대상으로 폭넓게 인정하기로 했다.
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| ▲ 지난 22일 국토교통부 법안 소위에서 의결된 전세사기 특별법 수정안 비교표. [국토교통부 제공] |
주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 피해자들의 경·공매를 대행해주는 ‘경·공매 원스톱 대행 서비스’도 특별법에 포함됐다.
피해자 대부분이 생계에 종사 중이며, 경·공매 절차가 복잡해 스스로 수행하기 어려운 점 등을 감안한 규정이다.
피해자가 HUG에 신청하면 HUG에서 법무사 등 전문가와 연계해 경공매 절차를 대행하고, 그 경매 신청·낙찰 시의 법률 전문가 수수료도 정부가 70% 지원한다.
피해자가 거주 중인 주택이 경·공매될 경우, 피해자에게 우선매수할 수 있는 ‘경‧공매 우선 매수권’도 제공하고, 전세사기 피해자가 원하면 LH 등 공공주택사업자가 우선매수권을 대신 행사해 낙찰받은 후 공공임대로 공급한다.
국토부에 따르면, 대상이 되는 임차인의 다수가 우선매수권을 사용했고 우선매수권을 사용하지 않은 경우보다 저렴한 가격에 낙찰받은 과거 사례가 있다.
광주 서구 솔뫼아파트의 경우 2006년 경매가 진행된 101세대 중 임차인 91%(92세대)가 우선매수를 신고했으며, 우선매수 시 경락가율은 70.7%로 제3자 경락가율 84.3% 대비 13.6%포인트 낮았다.
임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하는 ‘조세채권 안분’ 시행도 특별법에 명시됐다.
조세채권 안분이란 임대인의 세금 체납액이 많아 경·공매가 진행되지 않는 경우 전체 세금 체납액을 임대인 보유 주택별로 나눠 경매에 부치는 것을 말한다. 피해자의 원활한 경‧공매를 지원하기 위함이다.
특히 전세사기피해자의 동일 임대인과 임대차 계약을 체결하였다면 보증금 규모가 5억원을 초과하더라도 지원되도록 대상을 확대했다.
특별법에는 피해 보증금 보전과 관련, 정부가 전세 사기 피해자들에게 최우선 변제금만큼 10년간 무이자 대출해주는 내용도 담겼다. 여야 간 막판까지 쟁점이었던 대목이다.
선순위 근저당이 있거나 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경·공매 완료 시점의 최우선변제금 수준을 최장 10년 간 무이자로 대출한다. 이 경우 소득·자산 요건도 고려하지 않는다.
그동안 야당은 최초 임대차 계약 시점을 기준으로 최우선변제권을 소급 적용해줄 것을 요구했지만, 정부는 이를 받지 않는 대신 이 같은 절충안을 제시했다. 야당이 요구해온 ‘보증금 채권 매입’도 정부 반대로 포함되지 않았다.
최우선변제금이란 세입자가 살던 집이 경·공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 앞서 배당받을 수 있는 금액을 말한다.
최우선변제금은 현재 서울의 경우 5500만원까지, 과밀억제 지역은 4800만원까지, 광역시나 그 밖의 지역은 2500만∼2800만원까지 무이자 대출이 가능하다.
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| ▲ 전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우금융지원이 강화된 정책모기지를 제공한다. [국토교통부 제공] |
전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우 금융지원이 강화된 정책모기지를 제공한다.
디딤돌 대출은 소득 연 7천만원 이하인 피해자에게 최대 4억원(최장 3년 거치‧최장 30년 만기)이고, 특례보금자리론은 소득 제한 없이 최대 5억원(최장 3년 거치‧ 최장 50년 만기)이다. 금리는 디딤돌 대출의 경우 소득별로 1.85~2.70%, 특례보금자리론은 우대형 기준 3.65~3.95%이다.
아울러 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 2억4천만원까지 1.2∼2.1%의 저리로 대출을 지원한다.
또 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 무이자 분할상환하는 것도 허용하고 전세사기 피해자가 신용불량자가 되는 것을 막기 위해 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있는 근거규정도 마련됐다.
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| ▲ 전세사기 특례법은 전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에게 하여 긴급 생계비·의료비 등을 지원할 수 있도록 근거를 명확히 했다. [국토교통부 제공] |
전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정해 생계가 어려워진 가구에게 긴급 생계비·의료비 등을 지원할 수 있도록 하는 근거도 명확히했다.
특별법에는 전세사기피해자위원회의 구성과 심의‧의결 기준, 전세사기피해지원단과 전세사기피해자지원센터 설치‧운영 관련 규정도 담겼다.
특별법은 공포한 날부터 시행하고 우선 2년간 한시적으로 효력을 갖는다. 여야는 법 시행 후 6개월마다 국토위 보고를 통해 부족한 부분을 보완 입법하기나 적용 기간을 연장하기로 했다.
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