PF사업 부실 관련 제도 정비 돼도 자율경쟁 침해 우려
정책 미치는 효과 부정적...건설경기 악화 가능성↑
[메가경제=문혜원 기자] 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부실의 신속한 정리를 위해 올해 상반기부터 은행·보험·제3금융권에도 PF 대출 관련 규제들을 적용하기로 했다. 정부는 '자기자본 최소 20%' 엄격해진 PF사업 제한 관련 정책을 내놓았다.
문제는 이러한 정책이 금융사들의 자율경쟁에 침해를 끼칠 뿐만 아니라, 나아가 건설경기를 더 악화시킬 수 있는 원인이 될 것이라는 우려가 나온다는 점이다. 이런 이유로 대안을 모색해야 한다는 목소리가 업계에서 대두되는 상황이다.
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| ▲부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기를 방지하기 위해 내놓은 정부정책 방안이 오히려 건설경기 침체에 악영향을 줄 수 있다라는 우려의 목소리가 커지고 있다. [사진=이미지뱅크] |
26일 관련업계와 메가경제 취재결과에 따르면 은행들은 정부의 지난해 말 발표한 '부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 제도 개선방안'에 포함된 "시행사가 PF요청시 기초 자본금을 사업비에 20%이상 되었을 때 진행 하라"는 권고에 따라 지난달부터 심사나 관련 내용에 대해 개선을 모색하고 있다.
기존에 기초 자본금을 사업비에 20%이상 되었을 때 진행하는 것은 저축은행에만 적용 해 왔는데 이번에는 은행부터 증권, 제3금융권인 새마을금고 ,단위농협 등에도 순차적으로 진행돼 파장이 불가피할 전망이다.
정부는 금융기관에 PF 대출시 시행사의 자기자본비율이 낮을수록 적립해야 하는 자본금과 충당금 비율을 높게 적용해 시행사가 자기자본비율을 스스로 높이도록 한다는 계획이었다.
앞서 지난해 관계 부처 합동으로 발표한 ‘부동산 PF제도 개선방안’에는 부동산프로젝트(PF) 시행사의 자기자본 비율을 높이고 대출 과정에서 사업성 평가를 강화해 해외 주요 국처럼 부동산PF 산업구조 선진화를 추진한다는 구상이 담겨 있다.
이 제도안 핵심은 PF 대출 사업성 평가를 한층 강화해 금융시장 변동성 등의 리스크를 최소화하는 데 초점이 맞춰져 있다. 이를 위해 건설사·신탁사 보증에 사실상 100% 의존해 온 관행을 끊고 최소 20% 수준의 자기자본비율을 포함한 사업성을 종합 심사해 PF 대출 여부를 결정하는 것이다.
다만, 부동산 업계에서는 정부의 자기자본비율 20% 상향을 위한 규제가 미치는 영향을 부정적으로 바라보고 있다. 부동산개발 시행사에 대해 'PF 대출'을 해주는 것은 애초부터 자본력 있는 규모가 있는 건설사에 한해 대출을 내주는 것인데, 무조건 자기자본금비율을 20%로 일괄적으로 맞추게 한다는 점에서 "어폐가 있다 "는 지적들이 나온다.
금융당국과 은행 등 상대적으로 규모가 큰 금융사들이 자본력 없는 작은 부동산개발 시행사를 대상으로 이런 비율을 맞춘다는 것은 대출 자체를 못하도록 막는 셈이기 때문이다.
부동산 업계 한 관계자는 "부동산경기 침체로 어려움을 겪던 개발업계는 이번에 정부의 부동산PF사업 제한을 두는 규제로 인해 오히려 대출 길마저 막혀 건설경기는 더욱 침체로 치달을 수 있다"며 "부동산 PF 사업장을 분석한 결과 현 시점 기준으로 자기자본비율 20%를 맞추는 현장은 상위 4%에 불과하다"고 지적했다.
그러면서 이 관계자는 "PF 사업의 안정성을 높이기 위해서는 시행사의 재무 건전성을 강화하고, 브릿지론 의존도를 줄이는 것이 필수적"이라고 제언했다.
금융권 일각에서는 자본적 투자가 가능한 은행이나 금융사들이 프로젝트금융투자회사(PFV)와 연계를 주도한 안정된 PF대출 방식을 할 수 있는 대안을 제안한다.
PFV는 부동산개발 시행사가 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 부지를 확보한다는 프로젝트다. 준공 후 매각 방식으로 자산을 즉시 청산해야 하는 단점이 있지만, 프로젝트 리츠는 자산을 장기적으로 보유하고 운영할 수 있어 기업에 더 많은 유연성을 제공한다는 점에서 장점이 있다. 이러한 방식에 대해 이미 IB업계에서는 초기 투자비용을 절감하고, 취득세와 사업비를 아낄 수 있다는 측면에서 추천하는 상황이다.
사업 주체가 대규모의 자금을 조달하는 과정에서 금융사는 PFV 참여사들의 현금 흐름을 보고 대출을 해주는 방식이다. 예를 들어 PFV는 금융사로부터 프로젝트파이낸싱 방식으로 토지대금 2200억원을 조달하면, 이 금액은 다시 시행사 소유주가 갖게 된다.
금융권 한 관계자는 "시중은행의 PFV 참여는 아직 더딘 상황"이라며 "PFV는 국내 PF 개발 대부분 신탁 방식으로 이뤄지는 만큼, 신탁 방식을 통해 펀드나 리츠, PFV방식으로 투자하는 형태로 전환하는 식의 방법을 활성화할 필요가 있다"고 강조했다.
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