메가경제 - [12·16부동산대책] 분양가 상한제 지역 서울 18개구에 과천·하남·광명 추가…고가주택 자금출처 전수분석

[메가경제 김기영 기자] 16일 정부가 전격 발표한 '주택시장 안정화 방안'에는 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대 등 투명하고 공정한 거래 질서 확립을 목표로 한 대책도 담겼다.

우선, 민간택지 분양가 상한제 지역이 확대 지정됐다.

지난달 6일 처음 발표된 상한제 지역은 서울 27개 동에 ‘핀셋’ 지정됐다. 하지만 지정여부로 논란을 빚었던 다른 지역들에 풍선효과가 나타나면서 과열조짐을 보였다.

이에 정부는 집값 상승을 이끈 서울 13개구 전 지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동을 추가로 지정했다.

집값 상승 선도지역으로는, 서울 집값 상승을 주도하는 13개구(서울 평균 또는 수도권 평균 1.5배 상회) 전 지역 및 과천·광명·하남 13개동이 지정됐다.

 

 

올해 7월 이후 선도지역은 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 등 13개구다. 노원·금천·동대문은 상대적으로 시장 영향력이 낮아 제외됐다. 정비사업 등 이슈지역으로는, 주요 정비사업 이슈 등이 있는 구(區) 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 강서·노원·동대문·성북·은평 5개구 37개동에 지정됐다.

상한제 확대지역은 17일부터 곧바로 지정 및 효력이 발생했다.

고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 등 시장 거래 질서 조사체계도 강화된다.

내용을 보면, 자금조달계획서 등을 활용해 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사를 실시한다.

또한, 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해서는 국세청이 정밀하게 들여다본다.

9.13대책 이후 조세부담 회피 등을 위한 부동산업 법인 설립이 급증함에 따라 성실신고 여부에 대한 검증이 필요하다는 판단에서다. 부동산업 법인 설립은 매년 1~9월 기준으로 2017년 7282건, 2018년 7332건에서 2019년에는 무려 1만245건으로 급증했다.

실거래 조사 및 정비사업 합동점검도 상시화한다.

지난달 28일 발표된 실거래 관계기관 합동조사 1차 결과에서는 8∼9월 신고된 2만8140건 중 이상거래(2228건, 전체의 약 8%)를 추출하고 이중 계약완료된 1536건을 조사했다. 그 결과 탈세의심 532건을 국세청에 통보하고, 대출규정 미준수 23건은 금융위 등에 통보했다고 밝혔다.

올해 10월 신고내역(1만7천 건) 등에 대해서도 고강도 집중 조사를 지속해 내년 초 2차 조사결과를 발표할 예정이다.

 

 

정부는 내년 2월에 국토부·감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원(현재 6명) 배치해 불법행위를 단속할 예정이다.

국토부 상설조사팀은 국세청·금융위·금감원·감정원의 파견자를 포함해 10∼15명 내외로 구성하고, 감정원은 전담인력 10명과 기존인력 30명 등 총 40명으로 구성된다.

상설조사팀은 부동산 분야 전담 조사기구로서 불법행위 수사 등 사법적 조치, 실거래 직권 조사, 지자체 등 관계기관과의 수사공조를 실시할 예정이다.

수사대상은 불법전매, 청약통장 거래, 무자격·무등록 중개 등 주요 불법행위들이다.

정부는 또한 정비사업에 대한 합동점검을 상시화해 수주경쟁과열에 따른 분양가 보장, 임대주택 매각 등 위법·시장 교란행위에 대해 엄중하게 조치할 예정이다.

고가주택에 대한 자금출처 전수분석과 특사경 인력배치 및 증원 추진 등을 통한 상설조사로 주택거래허가와 유사한 효과가 나올 수 있도록 거래를 엄격히 점검한다는 계획이다.

자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목도 구체화한다.

그간은 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 이상 주택을 취득하는 경우로 제한돼 있어, 과열우려가 있는 조정대상지역 및 비(非)규제지역 투기적 수요 조사에는 한계가 있고, 신고 항목의 구체성도 부족한 실정이었다.

이에 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 시행령에서 확대한다.

또한, 시행규칙을 통해 위법 가능성이 높은 항목을 구체화하고 지급수단 기재를 추가하며, 훈령을 통해 실거래 조사 시 자금조달 확인서 요구를 신설할 예정이다.

 

 

자금조달계획서 제출과 관련한 개선안은 ‘부동산거래신고법 시행령’ 등을 개정한 후 내년 3월부터 즉시 시행된다.

자금조달계획서 증빙자류 제출도 제출해야 한다.

현재는 실거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙자료가 없어 매매거래가 끝난 거래 건에 한해서만 소명자료를 받아 조사하고 있다. 이렇다 보니 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속 대응과 선제적 조사가 어려웠다.

이에 정부는 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 한다.

예를 들면, 자기자금(소득금액증명원 등), 현금·금융기관 예금액(증빙 가능 예·적금 잔고 등), 임대보증금(전세계약서 등), 거래 가능 여부 확인(분양권 전매제한 예외 증빙 서류 등) 등의 자료들이다.

이는 ‘부동산거래신고법 시행령’ 개정 후 즉시 시행에 들어갈 예정이며, 증빙자료를 확인해 이상거래 의심 시 실거래 상설조사팀이 즉시 조사에 착수해, 결과에 따라 과태료 부과나 관계기관 통보 등의 조치를 취할 예정이다.

공정한 청약 질서 확립 차원에서 공급질서 교란과 불법 전매 시 청약제한이 강화되고, 청약당첨 요건도 강화된다.

현재 공급질서 교란행위 적발 시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황이다.

하지만 앞으로는 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다.

공급질서 교란행위자에 대한 청약금지 기간 강화는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정 후 즉시 시행(2020년 3월)하고, 불법전매는 ‘주택법’ 및 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정 후 시행한다.

정부는 또 청약당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열을 해소할 필요가 있다는 판단 아래, 관계 지자체와 협의해 청약당첨 요건에 투기과열지구와 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 거주기간을 1년 이상에서 2년 이상으로 늘릴 예정이다.

 

 

현재 분양가 상한제 적용 주택, 조정대상지역·투기과열지구 당첨자 등의 경우, 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년의 재당첨을 제한하고 있다.

하지만 앞으로는 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시는 10년, 조정대상지역 당첨 시는 7년간 재당첨을 할 수 없도록 기간이 늘어난다.

재당첨 제한은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정 후 내년 3월 즉시 시행한다.

임대등록 시 취득세·재산세 혜택을 축소하는 등 임대등록제도도 보완된다.

현행 종합부동산세·양도소득세·임대소득세의 경우 수도권 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에만 혜택을 부여하고 있으나, 취득세·재산세는 면적 기준만 있고, 가액기준이 없는 상황이다.

하지만 앞으로는 취득세·재산세에도 수도권 공시가격 6억원 등의 가액기준을 추가해 세제혜택을 제한한다. 이 내용은 법 개정 후 새로 임대 등록하는 주택부터 적용한다.

등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검도 내년 상반기에 추진된다.

1994년 임대등록제도 도입 이후 과거 지자체에서 수기 관리해 오던 등록정보 현행화가 미흡해 사업자의 공적의무 점검이 제한적으로만 이루어지고 있는 상황이다.

하지만 등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반사례에 대한 국토부·지자체 등 관계기관 합동점검을 추진할 예정이다.

등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건도 강화된다.

현재는 규정 상 부도사업자 외 등록 제한 규정이 없다. 이렇다 보니 위반 시 처벌이 제한적인 미성년자나, 위반으로 등록 말소된 자도 등록이 가능한 게 현실이다.

이에 ‘민간임대주택 특별법’을 개정해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건을 강화할 예정이다.

임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무도 강화된다.

최근 다주택 사업자 중 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례가 나타나고 있지만 현재로서는 사업자 제재방안이 갖춰져 있지 않은 상황이다.

이에 ‘민간임대주택 특별법’을 개정해 사업자의 보증금 미반환으로 인한 피해가 발생할 경우 등록말소 후 세제혜택을 환수하고 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무 범위를 확대할 예정이다.

 

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