시행사 "불법분양 혐의 불기소 처리, 토지사용권원도 확보"
[메가경제=이동훈 기자] 경기도 광주시 쌍령지구에서 추진 중인 A사의 민간임대주택 사업이 뜨거운 감자로 떠올랐다. A사는 적극적인 홍보와 회원 모집에 나서며 사업 추진에 박차를 가하고 있지만, 광주시청과 일부 토지 소유주들은 A사가 아직 땅 매입을 완료하지 못했고, 관련 인허가 절차도 진행되지 않은 상태에서 회원 모집을 시작한다며, 이 사업에 대해 의심하며 반발하고 있다. 이에 메가경제는 광주시청, 토지주, 도시개발추진위, 경기도청 그리고 시행사를 대상으로 심층취재해 2회에 걸쳐 점검해 본다. [편집자 주]
광주시청은 쌍령지구 도시개발사업 추진위원회의 도시개발사업 제안에 따라 지난해 쌍령중학교 설립과 쌍령동 행정복지센터 입지 등을 위한 쌍령지구 도시개발사업에 나섰다. 그렇기에 광주시청의 공식문서에도 쌍령지구 도시개발 사업의 주체는 ‘쌍령지구 도시개발사업 추진위원회’로 명시되어 있다.
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| ▲ 경기도 광주 쌍령지구가 민간임대아파트 사업을 놓고 진통을 겪고 있다. [사진=메가경제] |
쌍령지구 도시개발사업의 사업기간은 실시계획인가일부터 환지처분일로, 시행방식은 환지방식으로 개발된다. 쟁점의 발단은 시행사 A사가 해당 개발 지구 일부에 민간임대아파트를 짓는다면서 ‘임대주택 입주위원회’를 통해 투자 회원을 모집하면서 시작된다.
취재진과 만난 복수의 광주시청 도시개발과, 도시사업과 담당자들은 쌍령지구 민간임대주택 사업에 대해 “A사가 쌍령지구에서 민간임대 아파트를 짓는다고 하는데, 아직 아무것도 확정된 게 없다. 민간임대사업은 물론, 해당 환지에 대한 개발 인허가도 확정된 바 없다. 더욱이 경기도 도시계획위원회 심의 등의 절차에 따라 해당 사업의 승인 뿐만 아니라 불허가 될 수도 있다”며 단호한 입장을 보였다.
시행사 A사는 쌍령지구에 1902가구 규모의 민간임대 아파트를 건설하겠다며 투자자를 모집하고 있지만, 토지 확보 등 정작 사업 추진에 필요한 기본적인 절차조차 마무리되지 않은 상태라는 것이다.
민감임대주택에 관한 특별법을 보면, 30가구 이상 민간임대를 조합원에게 공급할 목적으로 설립된 협동조합이 조합원을 모집할 때는 관할 지자체에 신고하고 공개공모 방식을 통해 모집해야 한다. 지자체는 조합이 토지의 80%이상 보유하는 등 사용권원을 확보하지 못했거나 민간임대 건설이 불가능한 상황이면 신고를 수리할 수 없다.
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| ▲ 경기도 광주시청은 쌍령지구 민간임대주택 사업에 대해 투자에 주의를 당부한다. [사진=메가경제] |
광주시청 관계자는 “쌍령지구는 환지방식 사업으로 아파트 건설용지는 환지계획인가 시점에서 토지 권리가 발생하는 사업”이라며 “확정되지 않은 사업에 대한 투자자 개념의 조합원을 모집한다면 사업 시행 지연이나 취소에 따른 피해 발생 시 법적 보호를 전혀 받을 수 없다”고 했다.
쌍령지구 토지주 일부도 민간임대주택사업 회원 모집으로 실수요자들의 큰 피해가 우려된다며 성남시 구미동 일대 민간임대주택사업 홍보관 앞에서 반대 시위에 나서고 있는 실정이다.
한 토지소유주는 “A사가 갑자기 나타나 ‘민간임대를 한다’라고 얘기한다. 그런데 도시개발법을 보면 토지 소유자들이 도시개발 사업에 대한 동의를 해줘야 법적 기준 요건이 충족된다. 그래서 토지 소유주들은 광주시청에게 도시개발 사업 환지 방식 동의를 해줬다. 그런데 이런 상황에서 토지주도 아닌 사람들이 나타나서 자기네가 임대주택을 하겠다라고 지금 광고도 하고 분양도 하고 있고 하다못해 계약금도 받고 있다고 들었다”며 격앙된 감정을 토로했다.
A사가 모집하는 임대주택 입주위원회의 회원들은 사업주체가 아니어서 시행사가 부도나거나 사업이 지연될 경우 출자금을 돌려받을 길이 없다는 지적도 나온다
A사가 아직 모든 토지의 권원을 확보하지 않고 예비입주자를 모집하고 있다는 주장도 나온다.
메가경제는 사건 관계자들로부터 A사가 확보한 것으로 알려진 각 토지의 권리가액 합계는 약 700억원으로 필요한 토지의 권리가액에 24.6%에 불과하다는 내용 등이 실린 자료를 부동산 소송 관련 전문 손태곤 변호사에게 전달하고 이에 대한 자문을 구했다.
손태곤 변호사는 “사건 관계자들로 전달받은 자료가 사실이라면 A사는 쌍령지구도시개발사업예정지내 임대주택사업을 환지방식으로 시행하겠다는 것인데, 해당 사업 부지의 전체 면적은 약 2만8500평(9만4326㎡)으로 권리가액이 약 2850억원(1평당 1000만원)에 달한다.
반면 따라서 각 토지에 관한 소유권을 취득한다고 하더라도, A사가 확보했다는 토지만으로 해당 환지받는 것은 불가능하므로, ‘토지매입 100%’, ‘토지확보완료’라는 내용은 허위사실이라고 볼 수 밖에 없다 ”고 지적했다.
손 변호사는 “A사의 요구를 받아들여(조합 측이) 2블록을 환지받도록 해 준다고 해도 A사는 권리가액 차액에 상당하는 금원을 납부해야 하는 사항이 발생할 수 있다”고 덧붙였다.
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| ▲ 경기도 광주 쌍령지구 도시개발추진위원회가 해당 도시개발 계획에 대해 설명하고 있다. [사진=메가경제] |
반면 A사는 이번 사업이 법적으로 문제 없는 절차를 따르고 있으며, 향후 무주택자들에게 실질적인 혜택을 제공할 것이란 입장이다.
A사는 10년 민간임대 아파트를 짓겠다면서 회원을 모집 중이다. 1인당 초기 계약금 3000만원과 착공 전 3000만원 등 총 6000만원을 시행사에 낸 회원들로 내집마련위원회를 구성하고, 이 위원회가 A사와 계약을 맺어 민간임대아파트 임대 사용권과 10년 후 우선분양권을 받는 방식이다.
A사는 “현재 진행중인 쌍령지구 도시개발 사업은 도시개발법에 따라 절차를 이행하고 있으며, 보유 토지에 대해서는 제자리 위치 환지배정이 가능하다”며 “조합도 아니고 협동조합도 아닌 민간임대아파트 예비입주자 모집 방식이기에 주택법에도 저촉되지 않는 방식으로 진행된다”고 메가경제에 입장을 표명했다.
광주시청은 이를 인정하며 “시행사가 조합 등이 아닌 ‘회원’ 모집을 내세웠기에, 관련법 적용을 할 수 없어 직접적인 규제 등을 못하고 있다”며 “현수막 설치 및 SNS 홍보 그리고 A사의 모델하우스 등이 있는 성남, 용인, 이천 등에 협조 공문을 보내며 주의를 당부하고 있다”고 말했다.
불법 분양 의혹에 대해서도 “지난 1월 경찰 조사 결과 우리 사업은 허위광고나 법률 위반 혐의가 인정되지 않는다며 불송치 결정을 받았다”고 A사는 강조했다. 실제 수사기관 소식통은 “(해당 사안을) 예의 주시 하고 있다”고 메가경제에 전했다.
A사는 또한 “우리는 해당지구 주택면허를 보유하고, (민간임대아파트 사업 물량) 1900세대지만 지구지정이 되고 윤곽이 나오고 토지를 더 확보할 때까지 우선 1000가구를 잡고 있다”고 강조했다.
A사는 사업 추진을 위한 토지 사용 권원 확보와 관련해서는 “이러한 사업에서는 통상 ‘토지 사용사용서’를 얻었을 때 권원을 확보했다고 본다”며 “우리는 토지사용승낙서보다 한 단계 상위인 ‘토지사용매매약정’을 체결한 상태이다. 법적으로 확실한 토지권한을 확보했다”고 했다.
A사는 “우리와 약정한 사람(지주)들이 25명 정도 된다. 우리쪽에 우호적인 (지주)곳도 5군데서 30표이상은 나온다”며 토지사용 권원 확보에 문제 없다고 밝혔다.
한편, 경기도청은 쌍령지구 도시개발 구역지정 개발 계획 수립 인허가를 담당한다. 경기도청은 해당 지구 도시개발 구역 지정 개발 계획 수립에 대해 검토를 하고 있는 단계이다. 관계기관과의 협의는 종료된 상황으로 12월에 도시계획위원회에 심의를 올릴 예정이다.
경기도청 관계자는 “12월에 심의를 하고 나면 물리적인 시간으로 3월에 완료하는 것은 좀 빠듯할 것 같다. 행정 절차가 어떻게 될지도 모르고 위원회에서 의견이 어떻게 나올지도 모르기 때문이다. 게다가 보통은 한 번에 심의 통과가 바로 되지는 않고 한 번 더 분과위원회나 이런 절차들이 있다”고 강조했다.
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