변호사일을 하다보면 사회적 변화를 감지할 수 있습니다. 문제는 항상 부정적 변화만 감지된다는 점입니다. 소송을 하고 싶어서 혹은 소송을 목전에 두고 상담을 요청하시고 그 상담에 응하다 보니 변화를 감지하게 되는 것이니 그러합니다.
최근에는 부동산에 대해서 과거 주식상담과 비슷한 결의 상담이 많이 들어옵니다. ‘누가 호재가 있다고 권하여 부동산을 매입했는데 알고 보니 수익성이 없더라, 그래서 환불받고 싶다!?’와 같은 상담들입니다.
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| ▲ [사진=픽사베이 제공] |
내용을 자세히 들여다보면 밭을 샀는데 비행장 인근이라 전혀 작물이 자라지 못하고 건축도 어려운 경우, KTX역이 들어오고 상가 개발이 이루어진다고 나대지를 샀는데 기차역이 있는 곳과 행정구역은 같지만 거리가 상당하여 과연 개발이 될까 의심스러운 경우, 땅을 샀는데 문화유산(?) 인근이고 수백명(?)과 지분을 나눠서 산 것이라 사용수익은커녕 매도도 어려운 경우 등 각양각색입니다. 그러면 어떻게 해야 부동산을 환불 받을 수 있을까요.
만약 아직 부동산매매 계약이 이행되기 전, 이를테면 계약금 납입 전, 적어도 중도금 납입 전이라면 계약서 문언 또는 민법의 규정에 따라 계약의 해지 또는 해제를 주장해볼 수 있습니다. 계약서 상의 의무이행이 불가능한 사정이 있으면 채무불이행을 이유로, 그것이 아니더라도 계약금을 포기하고서라도 계약을 해지, 해제할 수는 있는 것입니다.
그런데 이미 계약이 전부 이행되고 등기까지 이전된 이후에는 위와 같은 방법을 사용하기란 어렵습니다.
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이때 중요한 쟁점이 될 수 있는 것은 민법 제109조의 착오에 의한 의사표시에 경우에는 착오한 내용이 계약의 중요부분인가 일 것이고 민법 제110조 사기 강박의 의사표시의 경우에는 사기, 강박이 있었는가 여부일 것입니다.
먼저 “법률행위 중요부분의 착오란 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 있었더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 합니다.
가령 토지의 현황과 경계에 착오가 있어 계약을 체결하기 전에 이를 알았다면 계약의 목적을 달성할 수 없음이 명백하여 계약을 체결하지 않았을 것으로 평가할 수 있을 경우에 계약의 중요부분에 관한 착오가 인정됩니다”(대법원 2020. 3. 26. 선고 2019다288232 판결).
또한 기망 등에 대하여는 “광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다”고 우리 대법원은 보고 있습니다(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결, 1995. 9. 29. 선고 95다7031 판결).
결국 부동산 매매계약에 있어서 민법상 의사표시의 하자에 대한 법리인 중요부분에 대한 착오, 사기, 강박의 법리로써 계약을 취소하기 위해서는 계약의 목적에 대한 중요한 부분에 대한 착오가 있었다는 증거가 있어야 하고, 과장을 넘어서는 정도의 과도한 기망행위가 있고 이에 대한 증거가 남아있어야 합니다.
그러나 현실에서는 그러한 증거가 남아있는 경우는 상당히 드뭅니다. 부동산 매매계약에 관한 법적 분쟁에 있어서 가장 첫 째가는 증거라면 당연히 계약서일 터인데 계약의 중요부분의 착오가 적시되어 있거나 과장 광고한 내용을 적시한 계약서가 존재하기란 어렵습니다.
따라서 실제로는 계약과정에 참여한 관련자들(목격자, 매도인, 공인중개사 등등)의 진술, 녹음, 현장 사진 등으로 계약 당시의 과정을 재구성하고 그에 맞춰서 주장해야하는 노력이 필요합니다. 당연히 이러한 과정은 어려우며 그 성패를 장담하기 어렵습니다. 진술서 등은 CCTV처럼 현장을 그대로 재구성하기 어려울 뿐 아니라 착오, 사기 등은 모두 당사자가 어떻게 상황을 이해했는지에 대한 증거도 중요하기에 이를 구체적, 객관적으로 입증하기가 어려운 것입니다.
이러한 점을 미리 고려하여 부동산 매매계약은 신중히 결정하여 진행하시고 의심스러운 경우가 있다면 미리 증거 들을 고려하여 준비하시는 것을 권합니다.
[이기윤 법무법인 사람 대표변호사]
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