부과 개시시점 눚춰…추진위 구성 승인일→조합 설립 인가일
공공임대·공공분양 기부채납 조합 수입도 부담금 산정서 제외
장기보유 1주택자 부담금 감면 신설…10년 이상 보유 최대 50%
“완화폭 기대 이상”…부담금 1억원 넘는 곳 5개 단지만 남아
재건축 초과이익 부담금 면제대상이 3천만원 이하에서 1억원 이하로 상향되고 부담금을 매기는 초과이익 기준 구간도 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 넓혀진다.
이렇게 되면 부담금 50% 부과구간은 9천만원에서 3억8천만원으로 4배 정도 높아진다.
초과이익 산정 개시시점도 현행 추진위원회 구성 승인일에서 조합 설립 인가 시점으로 늦춰진다.
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| ▲ 권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다. [세종=연합뉴스] |
29일 국토교통부는 ‘국민 주거안정 실현방안’ 후속조치의 일환으로 부담금을 전반적으로 대폭 덜어주는 이같은 그림의 '재건축부담금 합리화 방안'을 29일 제시했다. 완화폭이 시장의 기대를 뛰어넘는다는 평가다.
재건축부담금 제도는 2006년 도입된 이후에 두 차례 유예 등을 거치면서 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준을 그대로 유지하고 있다. 그동안 실제 부과 사례가 없어서 ‘막연해 내지 않아도 되지 않는 세금’으로 여겨져왔다.
그동안 집값 상승 등 시장 상황 변화에도 불구하고 과거 기준을 그대로 적용하다 보니, 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 빚어져 그간 제도개선 필요성이 제기돼왔다.
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| ▲ 재건축 부담금 합리화 방안 주요내용 및 효과. [국토부 제공] |
특히, 과도한 재건축부담금은 재건축 지연, 보류 등의 원인이 되고, 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 유발했다. 양도세 등과 달리 장기보유 1주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든 소유자에게 획일적으로 부과돼 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용될 수 있다는 문제가 지적됐다.
먼저 부담금 면제대상 금액을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향해 부과기준을 현실화하기로 했다. 현재 초과이익이 3천만원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나 초과이익이 1억원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선하겠다는 것이다.
이는 재건축 초과이익 부담금 제도가 도입된 2006년부터 최근까지 집값이 3∼4배 오른 시장변화를 고려한 조치다.
이와 함께, 부과율 결정의 기준이 되는 누진 부과구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대하기로 했다. 이는 시장의 예상을 뛰어넘는 제도 개선으로 평가된다.
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| ▲ 재건축 부담금 부과기준 현실화 개선안. [국토부 제공] |
현재 초과이익에 따른 부과 기준은 ▲ 3천만원 이하= 면제 ▲ 3천만∼5천만원= 10% ▲ 5천만∼7천만원= 20% ▲ 7천만∼9천만원= 30% ▲ 7천만∼9천만원= 40% ▲ 9천만원 이상= 50% 등 2천만원 단위다.
그러나 이날 합리화 방안이 적용되면 ▲ 1억원 이하= 면제 ▲ 1억∼1억7천만원= 10% ▲ 1억7천만∼2억4천만원= 20% ▲ 2억4천만∼3억1천만원= 30% ▲ 3억1천만∼3억8천만원= 40% ▲ 3억8천만원 초과= 50%로 부과기준이 조정된다.
이렇게 되면 부담금 50% 부과 구간은 9천만원에서 3억8천만원으로 4배 넘게 높아지게 된다.
초과이익 부과 산정 개시시점도 조합 설립 인가 시점으로 조정된다. 이 역시 시중의 예상을 뛰어넘는 조치로 평가된다.
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| ▲ 재건축 부담금 산정 개시시점 조정. [국토부 제공] |
현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있지만 향후에는 조합설립 인가일로 늦춰 부과체계의 합리성을 높이겠다는 것이다.
이는 정비사업의 권리와 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려한 조치다.
통상 재건축 추진위 구성에서 조합 설립까지는 약 2년이 소요된다. 새로운 조치가 시행되면 이 기간 만큼의 집값 상승분에 대한 부담금 부과를 피할 수 있게 된 것이다.
재건축을 통한 공공주택 공급의 확대를 유도하기 위해 공공임대주택과 공공분양 기부채납을 통해 발생한 조합의 수입도 부담금 산정에서 제외된다.
현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있지만 매각대금이 초과이익에 산입돼 부담금이 늘어나게 돼 있어 공공기여에 대한 사업 유인효과가 감소하는 문제가 있었다.
현재는 늘어나는 용적률 절반을 공공임대주택으로 기부채납하면 지자체가 건물값을 표준건축비로 매입해 그만큼 조합의 수입으로 잡혔는데 이를 수입에서 제외해 초과이익을 낮춰줌으로써 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도하겠다는 취지다.
정부는 재건축 조합이 앞으로 역세권 첫집을 지어 기부채납하면 종상향(3종→준주거)을 해주거나 용적률 인센티브(법정상한의 120%)를 부여할 방침인데 이때 발생하는 조합의 수입도 재건축 초과이익 부담금 산정 시 조합 이익에서 제외해 주기로 했다.
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| ▲ 보유 기간에 따른 재건축 부담금 감면안. [국토부 제공] |
실수요자 배려를 위해 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도도 신설된다.
1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우에 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다.
다만, 준공시점에 1세대 1주택자여야 하고, 보유기간은 1세대 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함하기로 했다.
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| ▲ 재건축 부담금 합리화 방안 적용시 부과금액별 변화. [국토부 제공] |
현재 주택보유 기간, 구입 목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있으나, 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 경제적 부담을 가중시키고, 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있다는 판단에서다.
또한, 만 60세 이상 1세대 1주택 고령자에게는 경제적 여력, 종부세 규정 등을 고려해 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정이다.
국토교통부는 올해 7월 기준 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에 대해 부과기준과 개시시점 개선방안을 적용할 경우, 38곳은 부담금이 면제될 것으로 예상했다. 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 전망했다.
또한, 1천만원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면, 1억원 이상 부과예정 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어드는 등의 부담금 부담 완화 효과가 클 것으로 예상했다.
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| ▲ 재건축 부담금 합리화 방안 적용시 부과단지 수 예상 변화. [국토부 제공] |
아울러, 1세대 1주택 장기보유자 감면으로 실수요자의 부담도 큰 폭으로 줄어들 것으로 내다봤다.
예를 들면, 예정액 1억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화로 7천만원이 줄어들어 3천만원이 되고, 이에 더해 1세대 1주택 장기보유 최대 50% 감면을 받을 경우 1500만원이 되어 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 된다.
국토부는 10월 중 의원 입법 형태로 개정안을 발의하면 이르면 내년 4월에는 새 법의 시행이 가능할 것으로 내다봤다.
권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 관련 전문가, 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것”이라며 “이번 방안이 법률 개정사항인 만큼, 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획”이라고 말했다.
[메가경제=류수근 기자]
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