예상낙찰가율·회수기간 분석…상가·지식산업센터 등 ‘깜깜이 자산’ 리스크 수치화
금융기관 대출 심사 활용…개인 투자자도 담보대출 가능성 사전 확인
[메가경제=심영범 기자]AI 부동산 금융서비스 ‘파이퍼(PIPER)’를 운영하는 공간의가치가 전국 집합건물의 담보대출 회수 가능성을 데이터로 분석해 등급화한 지도를 공개했다. 그동안 실거래와 시세 정보 부족으로 금융기관의 담보 심사에서 상대적으로 불확실성이 컸던 상가와 지식산업센터, 숙박시설 등에 대한 리스크를 수치화했다는 점에서 주목된다.
공간의가치는 프라임감정평가법인과 함께 전국 모든 집합건물의 담보대출 회수가능성을 5단계로 평가한 ‘대한민국 담보대출 등급지도(2026 1H)’ 보고서를 발간했다고 25일 밝혔다. 해당 서비스는 금융기관과 부동산 전문가를 위한 ‘파이퍼 프로’ 플랫폼을 통해 건물·호별로 조회할 수 있다.
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| ▲ [사진=공간의가치] |
이번 담보등급은 공간의가치가 자체 개발한 머신러닝 모형을 기반으로 산정됐다. 2006년 이후 축적된 부동산 거래 및 경매 데이터를 학습해 개별 집합건물의 위치와 용도, 면적, 층, 구조, 규모는 물론 시장 거래 동향과 경매 개시·낙찰 동향 등을 종합적으로 분석한다.
핵심은 개별 호의 ‘예상낙찰가율’과 ‘예상낙찰기간’을 추정하는 것이다. 이후 이를 건축물대장 표제부 기준 건물 단위로 집계해 1등급(우수)부터 5등급(유의)까지 분류한다.
담보등급은 현재 해당 부동산이 경매에 들어갔는지를 판단하는 지표가 아니다. 만약 현재 시점에서 경매가 개시될 경우 담보가치가 어느 정도 비율로 회수될 수 있고, 회수까지 어느 정도 시간이 걸릴지를 추정한 지표다.
공간의가치는 금융기관이 담보대출을 취급할 때 단순한 시세보다 실제 부실 발생 시 담보를 얼마나 빠르고 안정적으로 회수할 수 있는지가 중요하다는 점에 주목했다.
분석 대상은 기준 시점 현재 건축물대장이 존재하는 전국의 모든 용도 집합건물이다. 아파트와 연립·다세대, 도시형생활주택 등 주거용뿐 아니라 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 공장, 지식산업센터, 상가 등 비주거용 자산도 포함됐다.
2026년 상반기 기준 전국 집합건물은 건물 또는 단지 기준으로 주거 약 30만개, 비주거 약 5만개에 달한다. 공간의가치는 이들 자산에 대한 담보등급을 전수 산정했으며, 현재 주요 금융기관에 관련 데이터를 제공하고 있다.
특히 그동안 ‘깜깜이 자산’으로 평가받던 비주거 집합건물에서 담보등급을 활용한 리스크 관리가 가능해질 것으로 회사 측은 기대하고 있다. 상가나 지식산업센터, 숙박시설 등은 거래 빈도가 낮거나 공개된 시세 정보가 제한적인 경우가 많아 금융기관이 담보가치를 판단하는 데 어려움이 있었기 때문이다.
실제 사례를 보면 벽체 없이 바닥 경계선으로 구획된 이른바 ‘오픈상가’는 상대적으로 낮은 담보등급을 보이는 것으로 분석됐다. 서울 중구 동대문 인근 A상가는 예상낙찰가율 30.2%, 서울 광진구 B상가는 23.4%, 서울 서대문구 C상가는 29.1%로 각각 5등급 자산으로 분류됐다.
정비사업구역 내 특이하게 개발된 자산이나 대규모 택지개발지구 내 대량 공급된 비주거 시설도 낮은 담보등급이 나타나는 사례로 제시됐다. 부산 일부 지역에서는 예상낙찰가율이 40%대에 그쳤으며, 경기 시흥시와 전남광주특별시, 제주도 일부 대규모 개발지구에서도 공실 등의 영향으로 낮은 담보등급이 나타났다.
노후화된 소규모 건물 역시 담보 회수 가능성이 낮아지는 경향을 보였다. 주거와 비주거를 가리지 않고 일부 노후 소규모 주상복합 건물에서는 예상낙찰가율이 30~40%대에 머무는 사례도 확인됐다.
공간의가치는 이번 담보등급 지도가 금융기관의 담보대출 심사뿐 아니라 부동산 투자자의 의사결정에도 활용될 수 있을 것으로 보고 있다. 단순히 현재 가격이 높은 자산인지 여부를 넘어 향후 부실 발생 시 담보가 얼마나 회수될 수 있는지를 사전에 확인할 수 있기 때문이다.
박성식 공간의가치 대표는 “금융기관이 담보대출에서 정말로 알고 싶어 하는 것은 부실이 발생했을 때 얼마나, 얼마 만에 회수되는가”라며 “담보등급지도는 그동안 감에 의존해 판단해 온 상가와 지식산업센터, 숙박시설 등 집합건물에 전국 단위의 일관된 기준을 제공한다”고 말했다.
이어 “금융기관이 데이터에 기반해 리스크를 관리하고, 그 결과가 대출 문턱과 금리 개선으로 이어지도록 하겠다”며 “부동산을 구매하려는 개인도 대출이 잘 나올 수 있는 자산인지 담보등급을 미리 확인하고 투자한다면 보다 안전한 의사결정에 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.
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