메가경제 - [기자의 눈] 공시가 인상, 정말 세금폭탄 수준일까?

[메가경제 강한결 기자] 최근 부동산 공시가를 놓고 격렬한 갑론을박이 펼쳐지고 있다. 오는 25일, 다음달 13일 국토교통부가 공시하는 표준단독주택 공시가격과 표준지 공시지가 발표를 앞두고 있는 가운데 공시가격이 지난해에 비해 크게 오를 것이라는 예상에서다.

특히 서울의 경우 올해 표준 단독주택 공시가격이 작년에 비해 20% 이상 오를 것으로 전망된다. 이에 서울 서초구 등 일부 구청들이 국토교통부에 공시가 인상 폭이 너무 크다며 이의를 제기한 것으로 알려지기도 했다.

실제로 이런 행동은 서울 전역으로 퍼져가는 것처럼 보인다. 그같은 기류는 서초구를 포함한 서울의 6개 구청이 “주택 공시가격이 지나치게 높으니 조정해 달라”고 국토부에 이의를 제기한데서 감지되고 있다.

국토부와 감정원은 매년 1월말 표본격인 표준 단독주택 22만호의 공시가를, 또 4월말엔 각 지방자치단체가 이를 기준으로 418만호 전체의 개별단독주택과 공동주택 공시가를 발표한다.

공시가는 시장에서 정상적인 거래로 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이다. 재산세·종부세 등의 기준이 되고, 기초연금·건강보험료·임대주택 입주자격 등을 따질 때 기초 자료가 된다.

당국이 표준 단독주택 일부 소유자들에게 통보한 올해 공시가는 지난해보다 50~70%가량 오른 것으로 분석됐다. 고가주택이 밀집한 서울 한남동 표준주택 112가구 가운데 공시가 상승률이 50%를 넘는 주택은 34.8%인 39가구에 달했다.

논란이 지속되자 일부 정치권과 언론은 이를 ‘세금폭탄’이라 지칭하며 의제를 설정하고 있다. ‘공시가격 인상은 무차별적 세금 인상’이라며 조세 저항을 부추기고 있는 것처럼 보인다.

하지만 현 상황을 다각도에서 바라보면 공시가격 인상이 세금폭탄으로 이어진다는 것은 논리적으로 맞지 않는 주장이라 여겨진다.

세금폭탄론을 주장하는 이들은 공시가격이 세금폭탄으로 가시화될 것이라 주장하고 있다. 또한 상당수 서민들에게 세금이 무차별적으로 적용된다고 주장하고 있다.

하지만 이들의 주장은 현실과 차이가 있는 편이다. 우선 실거래가격 대비 공시가격을 나타내는 현실화율이 55~65%에 불과하다. 참여연대 조사자료를 보면, 2017년 현실화율은 3억원 미만 주택의 경우 52%, 15억원 초과 주택은 35%였다. 이번 고시에도 불구, 공시지가는 실거래가보다 크게 낮다. 지금까지 이들 주택 소유자들은 낮은 공시가격 덕에 적은 세금을 내는 특혜를 보고 있었던 셈이다.

이러한 불합리함을 바로 잡기 위해 정부는 공시가격이 시세보다 높거나, 형평성에 어긋나면 재조정 작업을 벌인다. 최종 고시 전까지 현장조사와 심의를 통해 시세보다 높거나 공평성에 위배되는 사례를 없애, 불필요한 논란을 야기하지 않기 위해 이의신청도 받는다.

공시가격이 오르면 세금폭탄이 발생한다는 것도 사실과는 거리가 멀다. 3억원 이하 주택의 재산세는 직전 연도 대비 5% 이내에서만 오른다. 실제로 국민 대다수가 추가로 부담해야 할 연간 세부담은 몇만원 수준인 것이다.

종부세 역시 1주택의 경우 공시가격 9억원 이하는 과세대상도 아니고, 직전 연도 대비 50% 이상 세금을 올릴 수도 없다. 오래 거주한 고령자에게는 최대 70%까지 세금을 깎아준다.

결론적으로 다수의 국민들은 고가주택의 공시가가 오르는 것을 걱정할 필요가 없다고 봐도 무방하다. 부동산 투기로 인해 이득을 본 일부는 공시가 인상이 달갑지 않을테지만 말이다.

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