[6·21 부동산대책] 분양가상한제에 정비사업 필수비용 적정 반영...고분양가심사에 '자재비 가산제도' 도입

류수근 기자 / 기사승인 : 2022-06-22 00:57:05
  • -
  • +
  • 인쇄
분양가상한제·고분양가심사제 개선...공사비 현실화로 신규분양 촉진
상한제 적용 아파트 분양가에 이주비 이자 등 반영...1.5~4.0% 오를 듯
공사비도 적기 인상…철근·레미콘 등 자재비 인상분 공사비 즉시 반영
주택 250만호+α 수요 맞춤형 설계…청년주택 연내 첫 공급 착수

정부가 원활한 주택 공급을 위해 분양가상한제에 세입자 주거이전비 등 정비사업 추진과정에서 발생하는 필수 비용을 반영한다.

또 철근 등 자잿값이 급등할 경우 분양가 상한제 기본형 건축비를 조정할 수 있도록 하고, 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제는 객관성을 높이는 방안을 추진하기로 했다.
 

▲ 원희룡 국토부 장관이 21일 정부서울청사에서 열린 윤석열 정부 첫 부동산 관계장관회의에서 발언하고 있다. [공동취재=연합뉴스]


원희룡 국토부 장관은 21일 정부서울청사에서 열린 윤석열 정부 첫 부동산관계장관회의에서 “그간 경직적 운영으로 현장의 개선 요구가 많았던 분양가 상한제와 HUG 고분양가 심사제도 등을 조속히 개선해 시장 불확실성을 해소하고 원활한 신규분양을 촉진하겠다”며 이런 내용이 담긴 분양가 제도 운용 개선방안을 발표했다.

원 장관은 “이번 개선안은 실제 사업주체가 부담하고 있으나 분양가에 반영되지 않고 있는 비용과 최근 자재비 상승분을 반영해 제도를 합리적으로 운영하는 데 중점을 두었다”고 개선 방향을 설명했다.

 

저렴한 신축주택 공급과 공급자의 과도한 개발이익 방지 등을 위해 도입돼 운영중인 분양가상한제와 고분양가 심사제도는 무주택자 내집마련 지원 등 일정 부분 성과는 있었으나, 비용을 분양가에 충분히 반영하지 못하는 등 경직적 제도 운영에 대한 지적도 이어져왔다.
 

▲ 현행 분양가상한제의 분양가 산정방식. [기획제정부 제공]

특히 최근 공급망 차질과 주택건설 필수자재 가격 급등 등으로 공급 현장의 애로도 가중되고 있다. 업계 부담이 가중되는 가운데, 규제완화 기대 등으로 분양 절차가 지연되고 있어 조속한 개선안 마련을 통한 불확실성 해소가 필요해 분양가 제도 운용 개선방안을 마련했다는 설명이다.

우선 분양가상한제의 경우, 정비사업 추진에 필수적인 세입자 주거 이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주 금융비 등 여러 비용이 그동안 분양가에 반영되지 못했던 불합리함을 개선할 예정이다.

공공택지에서 벌이는 사업과 달리 재건축·재개발은 조합원의 의견을 모아 사업을 추진해야 하는 데다 기존 거주자의 이주나 명도 등 절차가 필수적이다. 하지만 그동안은 이런 비용이 분양가 산정에 반영되지 않아 조합 등에서 불만을 제기해 왔다.

다만, 조합 등이 강하게 요구해 온 택지비 산정 개선 방안은 이번에 담기지 않았다.

▲ 정비사업 필수비용 미반영 현황. [기획재정부 제공]

국토부는 이번 제도 개선을 통해 주거 이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상에서 규정하는 법정 금액 지출 내역을 반영하기로 했다.주거 이전비의 경우 세입자는 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준통상 2100만원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비를 각각 반영해주기로 했다.

영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 내 영업이익과 이전 비용, 이전에 따른 영업이익 감소액을 반영하고, 폐업의 경우는 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액을 반영하기로 했다.

명도소송비는 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등의 실제 비용을 반영한다.

▲ 개발 주거이전비·이사비 및 영업 손실보상비 등 보상 금액은 토지보상법에서 규정하는 법정 금액 지출 내역을 반영하기로 했다. [기획제정부 제공]

조합원 이주 비용 조달을 위한 ‘이주비 대출이자’는 대출 계약상 실제 발생한 이자 비용을 반영하되 상한을 설정하기로 했다.

반영 방식은 이주비 대출계약상 실제 발생 이자 비용을 반영하되 과도하게 반영되지 않도록 표준 산식으로 상한액을 설정하기로 했다.

상한액 표준 산식은 ‘종전 자산가 × 해당 사업장 소재지 주택담보대출비율(LTV) × 대출 기간 × 한은 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리’를 적용한다.

대출 기간은 이주비 대출 약정월에서 분양계약서 상 입주예정일까지 기간으로 인정하되, 통상적인 이주에서 재입주 소요기간을 감안해 최대 5년으로 한정했다.

▲ 이주비 금융비는 이주비 대출계약상 실제 발생 이자 비용을 반영하되, 과도하게 반영되지 않도록 표준산식으로 상한액을 설정하기로 했다. [기회재정부 제공]

총회 등 필수소요 경비는 사업비의 일정 비율을 정액으로 반영하기로 했다.

조합의 의사결정을 위한 총회, 대의원회의, 주민대표회의 등의 운영비도 필수 비용으로 반영한다. 다만 조합마다 정비사업 규모나 사업 지속기간 등이 제각각이어서 조합 운영비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영하기로 했다.

김영한 국토부 주택정책관(국장)은 “한국부동산원을 통해 확인한 바에 따르면 이번 제도 개선으로 분양가가 최대 4%에서 1.5% 상승하는 효과가 있을 걸로 예측된다”며 “추가로 지출해야 할 비용이 많은 재개발이 재건축보다 분양가가 좀 더 높은 수준으로 오를 것으로 분석됐다”고 말했다.

국토부는 최근처럼 주요 자재가격이 급등하는 상황을 고려해 정기고시 외에도 기본형건축비를 비정기적으로 조정할 수 있는 제도를 보다 유연하고 탄력적으로 운영할 계획이다.

2008년 이래 그대로인 자재가격 조정 항목을 교체하고, 철근.레미콘 등 주요자재 가격이 15% 이상인 경우 3개월 내에도 조정이 가능하도록 하겠다는 것이다.

현재 기본형 건축비는 매년 3월과 9월 두 차례 정기 고시하는 것을 기본으로, 고시 3개월 뒤 주요 자잿값이 15% 이상 변동되면 재고시하지만 최근처럼 자잿값이 급등하는 시기에는 ‘3개월·15%’ 기준도 부족하다는 업계의 불만이 있었다.

실제로 최근에 자잿값이 크게 뛰었는데 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비에는 상승분이 반영되지 않아 일부 사업장들이 기본형 건축비 인상을 기다리며 공사를 미루는 경우까지 나타나고 있는 상황이다.

정부는 집값을 안정시키기 위해 신속한 주택 공급이 필요하다고 보고 비정기 조정 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가하는 등 제도의 틀 자체를 바꿨다.

 

특히, 2007년 제도 도입 이후 한 번도 바뀐 적이 없는 건축비 반영 자재 품목을 교체·추가하기로 했다. 현재 반영 품목은 레미콘, 철근 PHC 파일, 동관 등 4개인데 이 가운데 사용 빈도가 낮은 PHC 파일과 동관을 빼고 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가해 5개로 늘렸다.

아울러 단일 품목 가격 15% 상승 시 외에도 기본형 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격 상승률의 합이 15% 이상인 경우나, 비중 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률의 합이 30% 이상인 경우라면 언제라도 기본형 건축비를 조정할 수 있게 했다.

기본형 건축비 중 비중이 높은 레미콘, 철근은 소폭 상승 시에도 비용 증가 효과가 큰 만큼, 비중이 낮은 자재와 조정요건을 달리할 필요가 있다는 설명이다.

이날 원 장관은 또 “분양가 심사절차의 객관성과 공정성을 제고하기 위해 외부 전문가 등으로 택지비 검증 위원회를 신설해 검증의 정확성을 높이고, 과정도 투명하게 공개하겠다”고 밝혔다.

정부는 HUG에서 심사하는 고분양가 심사제도도 합리화할 계획이다. 자잿값의 단기 급등에 대응하기 위한 보완책이다.
 

▲ 인근사업장 선정기준 개선안. [기획재정부 제공]

그간 자재비 급등을 반영하기 어려웠던 고분양가 심사제도에 ‘자재비 가산제도’를 신규로 도입해 공급 애로요인을 해소하고, 분양가 산정을 위해 인근 시세를 조사할 때 인근 사업장 준공시점을 당초 20년에서 10년 이내로 변경해 심사가격 상한이 합리적으로 산정되도록 개선하겠다는 취지다. 

자재비 가산은 최신 기본형 건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 비율로 산정한다.

정부는 또한, 비교사업장을 선정하는 HUG의 세부 평가기준과 배점을 공개해 투명성과 예측가능성도 높일 방침이다. 

 

현재 심사 절차는 사업자가 심사기준을 참고할 수 있도록 개략적인 수준을 공개 중이며, 심사결과에 대한 이의신청 절차 없이 결과를 확정한다. 


정부는 이들 제도개선 사항 시행을 위한 관련규칙 등의 개정은 최대한 빠르게 완료해 공급에 차질이 없도록 조치할 계획이다.

정부는 제도개선이 이뤄지면 안정적인 공급기반이 확보돼 저렴한 주택 공급 확대를 통해 무주택 서민들의 내집마련과 시장안정에 기여할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

▲ 택지비 검증 절차개선. [기획재정부 제공]

정부는 또 한국부동산원에 '택지비 검증위원회'를 신규 설치해 민간택지 택지비 산정 검증을 주관하도록 했다.

그동안 감정평가기관이 산정한 택지비를 부동산원이 단독으로 검증하는 과정에서 검증 기준이 구체적이지 않고 검증이 주관적으로 이뤄진다는 불만이 있었다. 이에 택지비 검증 기능을 강화하고 검증 결과의 신뢰성을 높이기 위한 고육책이라고 할 수 있다. 

이날 원 장관은 근본적인 주택시장 안정을 위한 ‘250만호+α’ 주택공급 계획도 출범 100일 이내 구체적인 방안을 공개하겠다고 밝혔다.

새 정부의 종합적인 주택공급 로드맵이라고 할 수 있는 지역·사업유형·연차별 250만호+α 공급 계획 수립을 조속히 마무리해 7~8월 중 확정 발표하고, 사업 유형별 시범 사업지도 발굴하해 함께 제시하겠다는 계획이다.

이와 관련해 “주거품질 향상, 민간과 공공의 조화, 규제혁신을 통한 실행력 담보 등의 기본방향 아래, 장‧차관이 직접 전문가와 주택 공급 전과정에 걸쳐 새로운 아이디어를 발굴하는 등 제도개선 과제를 논의 중에 있다”고 설명했다.

원 장관은 특히 “새 정부 공급 계획은 단순한 물량 확대에 그치지 않고, 철저히 시장 수요에 맞춤형으로 대응할 수 있도록 세심하게 설계하겠다”고 강조했다.

우선, 그간의 공급 정책에 대한 근본적인 분석과 평가를 토대로, 다양한 라이프 스타일과 교육·문화·일자리 등 주거 환경까지 고려한 새로운 주택공급 청사진을 제시할 수 있도록 하겠다고 말했다.

아울러, 청년, 무주택자 등의 생생한 의견을 지속적으로 수렴해 국민들이 원하는 곳에, 양질의 주택을 신속하게 공급할 수 있는 완성도 높은 공급계획을 제시할 수 있도록 노력하겠다고 했다.

원 장관은 “청년층의 내 집 마련과 건전한 중산층으로의 성장을 지원하는 것은 새 정부의 핵심 과제”라며 ‘생애주기형’ 청년맞춤형 주거지원 방안의 방향성도 설명했다.

우선, 청년들이 선호하는 GTX 환승가능 지역, 3기 신도시 자족용지 인근 등 교통이 편리하고 일자리가 풍부한 곳에 진입 장벽을 낮춘 청년주택 공급계획을 마련해 연내 첫 공급에 착수하겠다고 밝혔다.

또한, 월세지원, 공공임대주택 공급, 청약기회 확대 등 청년 생애주기에 맞춘 주거지원 프로그램을 빈틈없이 마련해 집값 급등으로 인한 청년들의 주거 불안을 해소해나가겠다고 말했다.

‘준비기’의 청년・신혼부부에게는 임대주택 15만호를, ‘도약기’ 청년에는 저렴한 분양가로 청년주택 50만호를 공급하고, ‘완성기’ 청년을 위해서는 중소형 주택 추첨제 도입 등을 통해 일반 청약 기회까지 넓혀주는 방안을 조속히 구체화해 8~9월 중에 발표하겠다는 계획이다.

원 장관은 “부동산 정책의 궁극적인 목표는 ‘국민의 주거안정’”이라며 “앞으로도 국토교통부는 ‘250만호+α’ 공급계획 등의 속도감 있는 추진으로 내 집 마련의 희망을 돌려드리고, 적극적인 소통을 통해 민간의 창의적인 공급을 촉진하기 위해 최선을 다하겠다”고 강조했다.

정부는 또 반기별로 재검토 해야 하는 규제지역 지정・해제의 경우 주택시장 상황과 시장에 미치는 영향 등을 고려해 주거정책심의의원회를 통해 심층 검토할 예정으로, 이번달 말에 별도 로 발표할 예정이다.

 

[메가경제=류수근 기자]

 

[저작권자ⓒ 메가경제. 무단전재-재배포 금지]

뉴스댓글 >

HEADLINE

더보기

PHOTO NEWS

트렌드경제

더보기