메가경제 - ＂임차시장 제도 보완 시급＂···전세가 급등에 반전세가 전세 비중 추월

▲ 서울 아파트 밀집 지역 모습 [사진=연합뉴스]

전세가 급등으로 보증금을 낀 월세(반전세)가 순수전세 비중을 추월했다. 전세대출 증가가 주택 매매가 상승에 영향을 미쳤지만 과도한 전세대출로 인한 부작용은 방지하되 주거취약계층 지원은 확대할 수 있는 합리적인 전세자금대출 관리가 필요하다는 지적이 나왔다. 또, ‘임대보증금 관련 보증’ 합리화를 통해 모든 세입자가 보호받는 시스템도 필요한 것으로 분석됐다.

KB금융그룹(회장 윤종규)은 10일 전세시장의 최근 이슈를 분석한 '전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검', '임대보증금 관련 보증 합리화 방안' 두 건의 보고서를 발간했다.

두 보고서에는 최근 전세가격이 상승되며 임차시장에 대한 불안이 우려되는 상황에서 전세시장에 대한 면밀한 분석과 함께 향후 전세시장 안정을 위한 정책 조언도 포함되어 있다.

'전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검' 보고서는 전세자금대출 증가 추세 및 전세시장 관련 주요 지표들의 변화를 분석했다.

▲ 전세자금대출 잔액과 순증액 추이 [자료=KB금융그룹 제공]

전세자금대출 잔액은 2012년 23조원 규모에 불과했으나, 2016년 이후 가파르게 증가해 2019년 100조원을 넘어섰으며, 2021년 말에는 180조원까지 증가했다.

보고서에 따르면 전세시장은 공급을 포함한 다양한 변수가 영향을 미치지만, 전세자금대출 증가가 전세가격과 주택가격 상승에 직·간접적으로 영향을 미쳤을 것이라고 분석했다. 

▲ 자료=KB경영연구소

전세 수요의 증가는 주택담보대출 규제 강화됨에 따라 전세보증금을 레버리지로 활용하고자 하는 투자수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로 작용했다. 다주택자의 경우 매매가격과 전세가격이 근접하면서 갭투자에 유리해지며, 실수요자 역시 갈아타기 수요 및 투자 관점의 주택구입이 가능해져 주택구입 니즈가 증대했다. 

임차인은 전세보증금 마련이 어려워지나 전세자금대출이 지원될 경우 보증금을 높일 여력이 존재하며, 또 한편으로 높아진 전세가격으로 인해 매매수요 전환 가구가 증가했다.

특히, 2018년 이후부터 전세가격 상승분을 전세자금대출로 감당하지 못해 상승분 중 일부를 월세로 전환하는 가구 비중이 크게 증가한 것으로 나타났다. 전국적으로는 2014년을 기점으로 보증금 있는 월세가 전세의 비중을 추월했다. 서울의 경우 2020년부터 전세가격이 급등하면서 보증금 있는 월세가 전세의 비중을 추월했다. 

▲ 전국 임차시장 구조 변화(왼쪽그림)와 서울 임차시장 구조 변화

또한, 전세자금대출이 서민의 주거 안정을 위해 중요한 역할을 담당하고 있으나, 당초 도입 취지와는 다르게 과도한 대출로 인한 유동성 증가와 이에 따른 부작용을 최소화 할 필요가 있다며, 전세자금대출에 대한 규제가 아니라 합리적인 대출로 유도한다는 측면에서 시장의 자율적인 기능을 통해 대출을 관리하되 주거취약계층에 대한 지원은 확대해야 한다고 강조했다.

'임대보증금 관련 보증 합리화 방안' 보고서에는 임대가구수가 큰 폭으로 증가하고 있는 상황에서 전세보증금 미반환 리스크 또한 같이 상승하고 있어, 모든 세입자가 전세보증금을 보호 받을 수 있도록 규제의 측면이 아닌 시장 안정화를 위한 제도가 필요하다는 내용을 담았다.
 

보증금 관련 보증사고는 보증가입 건수가 증가하면서 동반 상승해 주택도시보증공사(HUG) 기준 2015년 13건, 17억원 수준이던 보증사고 건수와 금액은 5년만인 2020년에3694건, 6,330억원으로 큰 폭으로 증가했다.
 

특히 임대사업자와 등록임대주택이 가장 크게 증가하였던 2018년 이후 2019년에 보증사고 건수와 금액이 가장 크게 증가했으며, 2020년에도 여전히 증가세 지속되고 있다.

▲ HUG의 보증사고 건수와 금액 추이 [자료=HUG제공]

이를 위해 우선적으로 임대보증금 비율이 주택 시세의 일정비율(70%) 보다 높거나 임대인의 주택 수가 일정 호수(3호) 이상인 경우 등 리스크가 상대적으로 클 것으로 예상되는 임대인을 대상으로 임대보증금보증 의무 가입을 확대해야 한다고 제안했다.

다음으로 ‘임대보증금보증’과 ‘전세보증금반환보증’으로 이분화된 임대보증금 관련 보증을 점진적으로 ‘임대보증금보증’으로 일원화하고, 보증료는 보증의 계약자이자 리스크 발생의 주체인 임대인이 부담하는 방안을 제시했다.

KB경영연구소 강민석 박사는 “임차시장의 안정적인 관리를 위한 제도적 보완이 지속적으로 고민 되어야 할 시점이다”고 말했다.

[메가경제=황동현 기자]  

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